聚焦2013楼市八大焦点

聚焦2013楼市八大焦点

邓浩志接受《珠江商报》采访

    “当我们安然度过2012年12月21日的时候，玛雅人的末日预言不攻自破。人类总希望能预知未来，但所谓预言往往不太靠谱。新年伊始，与其故作深沉充当预言家预测2013年的市场量价、新开工面积、房地产投资涨幅等，我们更愿意当市场忠实的观察者，聚焦行业更有意义的内容：城镇化新进程、市场供需、产品结构、政策环境、购房者信心等。

 专题策划统筹/本报记者 曾慧

 焦点一：

房产税全面铺开为时尚早？

     去年年底，有关“房产税扩围”的风声四起，业界猜测“房产税有望代替限购令”。然而到了今年1月12日突然生变，国家税务总局总会计师汪康郑重声明房产税暂不出台，扩大试点要经过更大层面的讨论。而对于对 2013 年房地产调控走向，中央也进一步明确，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。

 很显然，房产税全面铺开还须假以时日，但这并不是意味着没有考虑，而是有可能从更全面的角度进行制度的顶层设计。

 专家点评

     方圆地产首席分析师邓浩志分析，房产税暂时没有全面铺开的趋势，房产税本身还存在着很多争议，而且如何执行也存在不确定性。就重庆和上海的经验看，总体上是失败的，并没有起到调节房地产市场的作用。至于下一步应该如何征收现在也没有说法。

 另一方面，是民众对全面扩大征收房产税的意见，特别是此前流传的两湖征收版本的抗性，因为这种征收是对几乎所有家庭的，涉及面积太广，额度太高，几乎接近税收的1/3。因此，房产税的征收现在已经和调控房价没有太多的关系，是我国全面向民众征收的一个新的税种。

    (文/本报记者曾慧)

   

 焦点二：

征地标准提高激发行业洗牌？

 去年11月28日，在国务院常务会议上，讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》（以下简称《草案》），对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。业界猜测，此次修改主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。但此项政策并无在2012年12月底闭幕的全国人大常委会会议上表决。虽然《草案》是否通过暂无定论，如何计算补偿数额暂未明确，但《草案》的提出足以挑起业内的紧张情绪。

 专家点评

 佛山合富辉煌房地产董事副总经理陈熹分析，征地标准提高是大势所趋，这将加速行业洗牌。地块成本价增加，导致小型地块难以找到买家，日后市场是大型地块的天下。如此估计，中小型开发商资金紧张，难以开发大型地块，唯有中大型开发商才有机会。另外，现时顺德土地市场竞争激烈，很多中小型开发商避免与房产大鳄交锋，选择开发三旧改造项目。但三旧改造项目要解决的问题很多，若征地补偿标准提高，那么三旧改造难度更大，中小型开发商更难找到合适的项目了，由此将引发新一轮行业洗牌。（文/本报记者何淑莹）

 焦点三：

“城镇化”成楼市重要利好？

2013年经济工作任务首提“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。这对我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结。近期城镇化已经成为一个高频词汇，城镇化将使大量农业人口成为城镇人口，“市民化”将激增城市住宅刚性需求量，这被视为2013年楼市的重要利好。而以集约、智能、绿色、低碳为特征的新型城镇化则将成为未来拉动经济增长的引擎。  

 专家点评

 方圆地产首席分析师邓浩志认为，城镇化的确会带来很多新增的住房需求，我国最近几年城镇化平均速度为每年1%左右，如果按这个速度，即每年将有1300万农民由农村进入成为城镇人口，这里就有近400万套的每年新增需求。所以城镇化的确对住房有强大的需求，对整个房地产业发展应该说是一个巨大的机遇。当然这么多的新增城镇化人口不可能完全通过商品房市场进行满足，这就需要国家的保障房体系发挥作用。

 世联地产分析师认为，新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题，实现房地产泡沫的软着陆。

 (文/本报记者 曾慧)

 焦点四：

高库存还是供不应求？

 2012年楼市持续回暖，成交量稳步提升，这给了业内外无限想象的空间。业界更有不少行家断言，随着供应量的逐渐减少，与新货补给的滞后，房价可能在明年3月份出现暴涨。不过庆幸的是，从目前的情况来看，供不应求的情况暂时还不会在顺德发生。

 根据佛山合富辉煌的统计，在2013年，顺德十镇街新增货量为23665套，加上往年尚未售出的22397套余货，2013年顺德市场市面上可售货量达46062套。根据2012年平均月均1600套的成交量，2013年的供需关系基本保持稳定。值得一提的是，一直处于供货紧张的大良中心城区，2013年新增货量预计可达6217套，因此今年城区物业将有更多选择的余地。

 专家点评

 佛山合富辉煌房地产市场部主任廖德源分析，2012年上半年迎来年度成交高潮，消化了不少余货，但并不代表市场已完全没有库存压力，而且政策仍然继续影响市场，预计2013年价格相对保持平稳。

 世联地产分析师则认为，展望2013年，潜在供应量虽然有所回落，但是当前的库存依然处于高位运行，因此房企仍然需要快速跑量。

 (文/本报记者 曾慧)

焦点五：

购房者涨价预期指数提升？

2012 年楼市持续回暖使得部分房企得以提前完成甚至超额完成全年的销售目标，因此开发商降价的意愿下降；另外在成交量的支撑下，从第四季度开始，价格上涨楼盘增多，这更加速了购房者对于2013年楼价上涨的预期。根据本报去年年底的购房者意愿调查，有53.85%的人认为今年楼价会上涨，并表示会加速购房计划。很显然，市场成交量的持续回暖以及房价的上涨对改变购房者的价格预期起到了至关重要的作用。

专家点评

世联地产分析师认为，购房者的涨价预期已经形成，这是中央政府最不愿意看到的局面，如果未来房价持续上涨，“史上最强”的房地产调控政策将再次功亏一篑，政府公信力将受到严重打击。因此，不排除政府会根据房价形势出台新的调控政策。

焦点六：

 商务性综合体高烧？

自限购后综合体如雨后春笋般冒起，尤其是商务性的城市综合体。现时，大良拥有保利中环广场、万邦商业广场、美的广场等综合体，镇街方面也紧跟其后，伦教推出了华海大厦、汇泉商厦等，均安推出都市经典广场，北滘拥有金茂华美达广场，深业城甚至推出商业写字楼。近期，顺德推出的城镇住宅用地一般都兼容商服用地，去年9月万科拿下的F06项目、1月至今成交的大部分地块均为这种性质，1月月中下旬推出的17万平方米伦教地块也是兼容性质，并且更偏重商服功能。商服用地推出量有所增加，如：1月15日成交的五幅创智城地块、1月17日推出的龙江12万平方米。由此估计今年的商务性综合体将继续火热。

 佛山合富辉煌房地产董事副总经理陈熹认为，随着区域经济好转，企业有可能进入二三线城市办公，顺德中心城区写字楼就可以满足这些企业的需求。但是，与一线城市相比，顺德现时的写字楼还要提高质素。如大良中心这些好区域，写字楼吸引力比较大。其他镇街若区域经济发展不错，写字楼开发风险不大，但若区域经济跟不上，开发写字楼就存在风险。

 坚信物业董事梁伟峰则认为，商业地产高热开发需慎防泡沫。现时网购对商铺、商场、超市的冲击很大，很大的零售业销售份额被网店瓜分。现时顺德写字楼供应量较大，未来或会造成空置率较高。某些区域确实不太适宜拥有太多的商业体，反而急需建设专业性集市，例如：花鸟鱼市场、肉菜市场、装饰市场等。

（文/本报记者 何淑莹）

焦点七：中心城区

“豪宅热”将延续？

 高端项目集中上市，这已成为全国各地楼市去年年底的共同现象，随之而来的则是清一色的数据飙升，面临价格上涨的压力。

 2012年最后两个月顺德市场新上市产品中，热点板块的刚需型产品减少，140平方米以上的大户型却占较大比例，包括保利中环、美的翰城、美的广场·擎峰、顺德碧桂园、万科水晶城等多个项目。而今年年初上市的保利拉菲首推产品也有大平层单位，尤其是尽揽德胜河一线江景的万科天傲湾更是推出套内面积超过300平方米的豪宅单位。因此，去年11~12月份，大良、陈村与乐从的成交均价已过万元。年轻的刚需一族感叹：想住进中心城区的希望越来越渺茫了。顺德超10000元/平方米（按套内面积）的楼盘有增多的趋势，拉升了板块均价。

 佛山合富辉煌房地产董事副总经理陈熹分析，区域发展越成熟，配套、政策等都对会对其倾斜，价值优势越发明显，价格持续向上的压力就越大，这就是“城镇化”的必然趋势。中心城区的土地资源稀缺，房企开发成本高企，“城区豪宅化”是可以预见的。就以大良东区与德胜新城为例，近两年拍出的土地楼面地价普遍在4000元/平方米以上，可以预计，2013年推出的新品均价普遍会“过万”。

  (文/本报记者 曾慧)

焦点八：

信贷政策中性偏松？

展望 2013 年，中央经济工作会议关于货币政策的表述里面有“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”这一句，这说明 2013 年央行依然会紧紧围绕着这一句来执行相关政策，整句的表述整体中性偏松。同时，基于中央在 2013 年的经济工作里持“稳中求进”的态度，业界普遍认为全年的货币政策对于房地产行业而言，整体偏暖。

 世联地产分析师认为，在整体通胀低位、就业压力凸显的背景下，央行将入场购汇满足当前高涨的结汇情绪，新增外汇占款数据回升从而带来流动性改善，同时，降准降息也成为了可选项，视经济表现而定。

 市场人士对中央政策的解读为，虽然中央经济工作会议提出“切实降低实体经济发展的融资成本”，这引发了市场对于2013年降息的预期。但是由于新的一轮通胀周期已经开始，理论上没有降息的空间。因为目前银行一年期的存款利率为3%，而预计2013年通货膨胀将温和上行至3%左右。(文/本报记者曾慧)