佳兆业危机折射房产预售制度的缺陷

佳兆业危机折射房产预售制度的缺陷

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

大型上市房企佳兆业正陷入危机。

董事长辞职，2000多房源被深圳市政府锁住，债务违约，合作方打退堂鼓，近30家。金融机构申请查封资产，深陷危机漩涡中的佳兆业公司，又遭遇了以往房企破产前遭遇的相同剧情：业主维权。

1月13日晚间，佳兆业深圳各楼盘数百名业主聚集到佳兆业城市广场进行维权。这些业主中，有的是已支付了定金的业主，有的是已付首期款未备案的业主，有的是已备案但未验收的业主，有的是已验收未办证的业主。

发展商摇摇欲坠，破产重组似难避免。小业主们忧心忡忡，成为必然。业主们提出了多项诉求，如希望政府保障业主代表有权参与涉及业主利益的所有会议并保证业主代表的表决权，包括但不限于债权人会议、破产会议、重组会议、并购会议等；希望政府根据深圳地区佳兆业业主的不同情况，尽快为所有业主开辟专门通道办理备案、房屋验收、房屋预告登记、房产证等相关手续；希望政府能建立与业主的沟通渠道，透明公开通报佳兆业危机的进展及政府态度等。

这次佳兆业陷入危机，既正常，也不正常。

在中国房地产行业告别高盈利快增长，进入“新常态”，波动与风险也成为房地产行业的新特征。超常规发展，过度举债和管理不善的企业，倒下的概率大。佳兆业今天的“果”，其“因”早已种下。资金链断裂，债务重组，这是正常现象。

说到不正常的现象。第一，政府早早就对佳兆业2000多房源进行了“锁盘”，这直接打击了各方对佳兆业的信心，是形成其危机的主要因素之一。第二，业主数量规模巨大，维权行动升级，政府至今未有表态，亦无任何承诺和行动。

从目前各方面情况看，佳兆业公司难以摆脱“被重组”的命运。

留给大家的话题是：为什么每一次大房企倒下，都演绎相同的情节：债务违约——信用崩溃——债主上门——资产查封——业主维权——政府干预——破产重组。

大房企公司是生是死，是破产还是被收购，股东老板基本上不存在“身家性命”问题，一样可以过上优裕的生活。但对于成千上百小业主而言，一套房就是他们家庭资产的全部，竭力维权，当也可以理解。

中国房地产已经高速发展了近20年。开发商破产、楼盘烂尾、业主维权，这样的故事情节与90年代别无二样。

取消房地产预售制度，是解决这一系列问题的最终药方。

政府部门要减少麻烦，走出监管困局；发展商要稳健经营，小业主要买得放心，实施“现房销售”，是最佳方案。

源于香港的“卖楼花”（预售制度），在住房短缺年代，对推动中国房地产业的发展，曾起到积极的作用。在住房供应已趋饱和，发展商规模动辄上千亿的今天，取消房地产预售制度，应该提上议事日程了。