番禺区，广州的楼盘超市

番禺区，广州的楼盘超市

——2015广州楼市板块巡航（一）

文/邓浩志

概况：

作为广州楼盘供应大户及新晋都会区，番禺与广州核心区在地域上有距离优势与价格优势，因此番禺区一直是广州楼市的中坚力量，其一手住宅成交量较有竞争力。2014年底，番禺区住宅成交套数排名广州市第二，并有两个项目排名一手楼盘网签前三名，领跑全市。

多年来，番禺楼市迅速扩张，但其商业配套却没有跟上，番禺的居民不仅在上班时间形成“钟摆现象”，番禺住，广州上班。周末也有购物要到中心城区的“潮汐现象”。但近年番禺扎堆出现了30多个购物中心，形成了四大商圈的格局，其中包括万博商圈、市桥商圈、亚运城板块、南站商圈。这些商圈带动了番禺本地消费，为番禺尤其是华南板块带来了不少人气与购买力，促使番禺一步步完成“睡城”到“新城”的转变。

各板块分析

汉溪板块：番禺未来的中心

汉溪长隆板块拥有国家级5A旅游景区长隆旅游度假区，是番禺的一个重要的交通枢纽。该板块是地铁、城轨、高铁、快速线、高速公路及城市公交线路集中交会点，未来此站还将是地铁3号线与7号线的换乘站。

整体而言，该板块的成熟度处于中上水平。加上超额的商业配合规划，前景看好且楼盘优惠较多，均价约1.5万—2万元/平方米之间。

板块升值潜力较大，买家可大胆出手。

市桥板块：刚需可出手

市桥相对于其他板块来说拥有更为成熟的居住氛围。目前，市桥引入了多条公交线路。已经开通的地铁3号线和规划当中的地铁17号线和19号线都将大大改善该板块一直被诟病的交通问题。此外，教育配套同样是市桥板块楼盘的王牌之一。目前板块内共有19所小学和7所中学，教育资源优越。还坐拥番禺区规模最大的三甲公立医院——番禺中心医院。

从产品形态看，市桥南板块一手单位户型较为多元化，涵盖50-80平方米的公寓产品、性价比高的刚需中小户型、高端的大户型豪宅和别墅。导致该板块房价跨度非常大，目前市桥约有20个在售楼盘，一手房均价在1.2万—2万元/平方米之间。

自主性买家可考虑出手。

大学城板块：供求矛盾突出，价格畸高

和番禺区较热的华南板块、市桥板块相比，大学城板块楼盘的售价更高，均价在30000元/㎡左右，且产品偏向120平方米以上的改善型产品。项目配套及周边环境、价格等均不具备优势，但因大学城教职员工对住房的需求较大，而住宅供应较少，导致供需矛盾突出（价格已经接近珠江新城）。

亚运城板块：广州里的四线小城

围绕广州亚运城而兴起的亚运板块，曾被视为广州楼市的价值洼地之一，如今已成过去式。亚运城是番禺楼盘中的“巨无霸”，其总价高达255亿，体量超大，加上房屋质量问题频现，配套跟不上等问题，亚运城一路走来充满坎坷。

亚运板块所属的石楼镇位置相对偏僻，距离番禺中心市桥仍有一段距离，因而各项配套虽然基本齐全，但规模较小，档次较低，商业氛围十分淡薄。因此，亚运城如今的处境十分尴尬。

南站板块：有远景，需耐心

根据新规划，广州南站将被打造为面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城。未来几年，番禺区将充分利用“高铁”效应，围绕“高铁”大做文章。依托广州南站作为人流、物流、信息流交换枢纽，强化与港澳服务业的紧密合作，将广州南站地区打造成为穗港澳现代服务业合作先行先试区。

但南站板块目前仍处于起步阶段，在住宅方面，考虑到它作为整个番禺的交通枢纽，尤其是作为高铁站，流动人口比较多，治安和环境难免存在隐患。

该板块目前仅有一个项目在售，但随着众多地产商项目陆续进驻开发及今年南站核心区13宗地块的开拍，南站开发热度将进入一个全新时期，长线看好。

万博板块：成熟区域，刚改好选择

万博板块有着四倍于天河城的商业规模，加上开发多年，政府也比较重视。该板块聚集了万博中心、万达广场等大型商业项目，从商业成熟的角度及居住角度来看，万博中心目前是较为便利的区域。根据规划，当长隆-汉溪-万博板块的数十个大型商业综合体落成后，这里将会崛起一个集生态、旅游、休闲、美食、娱乐于一体的城市级商业配套。这意味着，以往华南板块及周边楼盘“生活在番禺、消费在广州”的生活方式，也将会被改写，但商圈的经营状况仍有待检验。

番禺公寓：天量供应的鸡肋

番禺为公寓供应大户，在售公寓项目多且货量大，大多集中在汉溪长隆、万博、市桥、南站等热门板块，竞争激烈，主打价格牌。由于不限购、不限贷，公寓曾经是很多投资者都较为喜欢的产品，从去年开始，番禺公寓曾经多次上演过“日光”戏码。如今市场进入调整期；公寓整体供应过剩；经营困难；出租回报率低；转让费用高……。番禺公寓，看看罢了。