“城镇化”的农民刚需已成伪刚需？

 2013年开年以来，各类经济战略研讨会开个不停，开发商、专家以及地方官员均在一个问题上达成共识：新一届中央政府所力推的城镇化政策将大利好房地产业，中国因为城镇化，房地产业还有二十年的黄金发展期。基于这个判断和土地财政以及政绩要求，政府官员和大型企业集团又在铺排新一轮圈地蓝图和造城梦想。

     自去年十八大会议后，很多力挺高房价的房产企业董事长们，把新型城镇化视作为“重大利好”，原因是城镇化将使得大量农民进城，其庞大的刚性需求将是推高城市房价的主力。也有一些地方官员私下认为，新型城镇化可以拯救收入日渐缩水的土地财政，此举不仅可使未来地方GDP增长可期，地方投融资平台的资金来源也有了不竭之源。但是笔者认为，城镇化与房地产的逻辑关系并不这么简单。未来新型城镇化的推进未必能够让中国的房地产泡沫再撑“二十年”。

     ★中国的真相是：已步入城镇化的后期

     目前官方按常住人口概念计算并公布的城镇化率为51％，有不少学者甚至认为按户籍人口计算，中国的城镇化率只有30％左右，基于这两个数据，他们得出的结论是：按所谓的城镇化率达到75％的国际标准，中国城镇化之路至少还可以延续20年。而笔者认为，如果我们去中国农村实地调研看看中国的“农村化率”，会发现当今农村青壮年人口已经非常少了，而城镇化率的公式是：城镇化率=1-农村化率。这就意味着，目前农村化率已经很低，而城镇化率已经相当高了。

     不仅如此，2011年国家统计局公布的第一产业就业人口为2.66亿，扣除城镇从事第一产业的360万人之后，农村从事第一产业的就业人数约为2.62亿。但这2.62亿农村劳动力中，究竟有多少是全职从事农业劳动，又有多少是兼职从事农业劳动，官方并没有给出说明。不过，从农民纯收入的构成看，有接近40％的收入是工资性收入。可见有很多被纳入“第一产业劳动人口”的，实际上主要是从事非农职业，而这部分人的数量约有8000万。因此，目前在中国农村主要从事农业劳动的人口大约只有1.60亿左右，比官方公布数据少了1亿，而未来农村真正可向城镇转移的劳动力数量大约只有5000万人左右。

     如果城镇化不以常住人口（在某地居住六个月以上）的概念来划分，而是以“城镇非就业人口”加上“全国非农就业人口”除以全国总人口来估算城镇化率，则2011年中国的城镇化率已经达到60％了。这意味着，在未来十年间，中国的城镇化进程就大致结束了，目前中国已经步入城镇化的后期；这也意味着，我们所憧憬的拉动未来经济增长的城镇化因素，其动力已比较有限；这也意味着，房地产业已开始向夕阳产业滑移。

      ★“城市化”的农民刚需已成伪刚需

     专家们说城镇化会导致更多的购房等消费需求，从而成为拉动经济的最大内需。但笔者提出疑问，为何过去30年的城镇化过程不仅没让农民工成为买房群体，而且时至今日，我国的消费还是启动不起来呢？ 统计显示，农民工在一二线城市的自有住房拥有率只有0.7％，这基本接近于零。而未来面对高房价，农民工更没有购买能力，只有靠政府提供廉租房等公共产品，而目前政府所能提供的保障房连城市户籍的低收入群体都难以完全满足，所以更无暇顾及外来农民工的居住利益。现在的状况是，农民工的居住问题只能靠用工单位搞“集体宿舍”的方式来解决。

      当然，一些三四线城镇附近被圈地的农民进城，形成购房需求也是不争的事实。但进城农民工的收入增长幅度过慢，远远赶不上造城速度和房价飙升的速度，这就直接导致三四线城市附近失地农民，要想真正融入城镇成为居民也非易事。更有数据分析指出，随着土地城镇化的加速，部分土地供应量明显超过潜在有效需求的城市面临价格下行风险。这就造成一边是三四线城市商品房产能过剩，一边是进城农民买不起房的尴尬窘境。在有效购买力严重不足的情况下，“城市化”的农民刚需已成伪刚需。估计今年即将到来的二会之后，中央政府会对房地产调控施以更为深入的打压，因为高房价不仅使得我国消费需求难以释放，而且也将阻碍城镇化进程的推进。

      新型城镇化建设的目标是什么？一是让更多的农民能够在城镇定居成为市民，让其享受与市民同等的福利待遇，同时在提高新市民的收入的情况下，进一步推动扩大内需，从而提振经济。二是我国农村必须走现代农业的集约化道路，这也已经到了刻不容缓的程度。所以新型城镇化之路并不是如一些利益集团所讲的，能让中国的房地产泡沫不破，能够让房地产业持续繁荣二十年。房地产业若想真正走可持续发展之路，就必须去投资化、去杠杆化，让房价合理回归，让消费自住型需求成为购置房产的主流。