一季度楼市或将出现“倒春寒”？

去年底房地产大佬任志强预测2013年一季度后房价将开始步入上涨周期，而国内知名学者郭建波却约战任志强，放言2013年三月楼价若涨就在北京长安街裸奔十公里，反之则要求任志强在媒体上公开道歉。于是今年一季度后楼市的涨跌已倍受人们关注。

数据似乎站在了看涨者一边，尽管去年史上最严的楼市调控依然在进行中，但是各大城市的房价依然没有出现松动迹像，而且年底还呈现了反弹的态势。根据统计局70个大中城市新房价格数据，2012年年内一线城市房价平均累计涨幅1.275%，二线城市为-0.38%，三线城市为0.014%，四线城市为0.68%。一线城市涨幅蹿得快，北广深三市环比涨幅已蹿至1%以上。这无疑会给人一种2013年一季度的楼市也将承袭去年的上涨走势的感觉。

不过，笔者认为不管是从政策面，还是开发商，还是购房者，似乎都是冷意盎然。非旦房价再度飙升的预期难以实现，估计今年一季度的楼市还将迎来“倒春寒”。

首先，政策的调控仍将延续，今年一季度后或许持续收紧。去年的中央经济工作会议显示，明年经济增长和通胀的目标可能分别为7.5％和4％。这说明2013年开始，中国经济将步入“调结构，促转型”的轨道，也就是说未来中国经济增长要彻底摆脱对房地产业的过度依赖，又鉴于去年底房地产业的复苏迹像明显，未来宏观调控恐将收紧。业内最近流传着新一轮宏观调控的举措，给投资者的心理预期埋上一层阴影。

其一，2013年的信贷政策可能因宏观调控而持续偏紧，中央的经济工作会议将今年M2目标控制在14%以内，这与2009年M2达到29%造成房价持续大涨相比截然不同。而且本来房地产业的贷款是被银行看作“香饽饽”，但目前出于信贷安全和宏观调控的考量，今年各银行对开发商、抄房者的贷款会更加趋紧。

其二，2013年一季度后房产税将开始扩围。随着沪渝版房产税试点工作结束，以及全国40个城市个人住房信息联网，未来房产税的扩围已无技术方面的障碍。房产税的开征一方面可以打击楼市的投机氛围，另一方面可以减少地方政府对土地财政的过度依赖。投资者预期一季度后房产税开始扩围的概率较大。房产税的开征是在房产保有的环节开始征税，这无疑对房价下行带来了巨大推力。

其三，2013年一季度后，中央政府可能会对执行调控政策不利，致使房价上涨的地方政府进行问责制。一直以来楼市调控之所以出现反复，都是因为一些地方政府给当地开发商、投资客松了绑。所以如果“问责制”能得以推行，必将给过热的房地产市场泼上了一盆冷水。

再者，巨量库存导致一季度后房价难涨。从绝对库存来看，2010年和2011年底的房屋在建面积分别约为40亿和50亿平方米，估计到2012年底，房屋在建面积可能超过56亿平方米，扣除保障房和单位自建，商品房在建面积可能超过40亿平方米。加上已获得销售许可的待售面积3亿平方米，这个库存足够开发商们销售4年。国内商品房供不求的局面是一派胡言。

从相对库存来看，2012年全年房屋新开工约有16亿平方米，但销售不足10亿平方米，库存仍在增加。从库存消化的节奏看，经验是，销竣比在1.5左右时，楼市供求相对平衡。2010年下半年，一线城市销竣比曾高达2以上，楼市陷入无房可卖的恐慌状态。而2012年以来，销竣比从2月份的1.15温和上升至年底的1.35，库存消化缓慢。因此，房地产供过于求的状况已形成，房价整体只有下跌的可能，绝无暴涨基础，更不可能有供应断档之忧。

再次，从上市106家房企公布去年三季度负债率来看，目前已接近80％，创下过去15年来的新高。现在的状况是，一边是高企的库存压力，一边是开发商负债率居高不下。说明开发商在时值年末岁初资金面压力肯定很大。可以肯定，开发商会出于对回笼资金和第一季度业绩的考量，通过以价换量的促销方式进行去库存、回笼资金是不错的选择。

不仅如此，由于去年第四季度的房地产的回暖，再加上今年春节刚过，一些刚性需求的购买力之前已经集中释放，在“限购”、“限贷”的宏观调控之下，购房者在第三季度之后入市的积极性已经大幅衰退。

最后，两会前后投资客也不敢大举进入楼市。一方面，二会期间，正逢政府换届，“控物价、稳增长、降房价”应是其工作重点，如果投资客此时抄高房价，必然会遭致更严厉的调控，所以房价下跌的可能性很大。另一方面，二会过后新型城镇化建设将被推上议事日程，就意味着未来十年间，我国将会有数亿农民工进入城镇成为居民，而过高的房价会使他们因在进入城镇后买不起房，而无法真正融入到城镇当中，最终导致中国的城镇化建设受到阻。所以二会过后，出台新一轮楼市调控的可能性更大。这对抄房客的心理预期压力更大。

总之，虽然去年底今年初中国的楼市呈现复苏迹像，部分一二线城市出现了“量价齐升”的景象，但是目前从政策面、开发商的资金面、投资者对楼市的预期来看，今年3月份前后，我国城市的房地产成交可能出现“倒春寒”，而房价将出现历史性的拐点。所以楼市根本不可能存在大幅飙升的空间。