城市土地供应分化加剧

城市土地供应分化加剧

一线吃不饱 二三线吃不下

邓浩志接受《民营经济报》采访

    中国指数研究院最新发布的数据显示，2012年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降17.3%和23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点。令人瞩目的是，一二线城市和三四线城市在土地供应和需求方面存在不平衡现象，全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，其中武汉、成都出让金同比增长幅度均超过50%。而一线城市由于土地供应成交量下降，导致住宅用地出让金总额呈现下滑，上海、北京分列第4、7位，同比降幅分别为27%、20%，而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列第23、39 位。

一线城市持续下滑

    “十八大”报告中提出要优化国土空间开发格局，控制开发强度，调整空间结构。实际上，严控土地开发是2012年宏观调控的主题，在此基础上，全国各地土地供应大幅减少，一线城市的土地成交量更是持续下滑。报告统计，过去4年，北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米，广州不足3000万平方米，深圳不到1000万平方米，均排在重点城市中相对靠后的位置。

    自去年9月份开始，北京土地市场终于突破连续三个月“零成交”纪录，9月当地入市交易的土地共计27宗，其中住宅用地14宗，相当于前8月成交的宅地数量总和；上海也在9月份迎来推地潮，当月就推出26幅经营性用地，但住宅用地只有6幅；广州在2012年年底才进入推地高潮，10月29日一口气挂牌出让11宗经营性土地，总起价超过67亿元。

    虽然土地市场在年末一片火爆，但难以掩盖全年冷清的局面。据伟业我爱我家统计，2012年1至11月一线城市土地出让金为1661亿元，比去年同期下降41.5%。方圆地产首席分析师邓浩志向《民营经济报》记者表示，总体来说2012年一线城市的土地供应少，住宅地尤其少，新开工面积也比往年减缓，供应短缺极有可能导致2013年一线城市的房价出现快速攀升。

二三线城市风险暗流

    记者观察发现，二三线城市供应规模普遍偏高，三线城市营口去年土地成交量超过9000万平方米，远超一线城市。同为三线城市的南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要15年，其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，远远超过京沪等地。

链家地产市场研究部陈雪表示，从已经出台的各个地方的土地供应计划来看，主要增长还是在二三线城市，特别是住宅用地的供应，包括万科、中海、旭辉集团等均大幅斥资在二三线城市拿地，且多数溢价率大于50%。

但是，二三线城市的潜在需求实际上很弱，当地购房的消费力一旦被消化完毕，就意味着供应过剩楼市崩盘的风险。“二三线城市很难连续吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应。”

    “除了鄂尔多斯和温州，去年最明显吞不下供应量的城市当属贵阳。据不完全统计，当地超过50万平方米在建的楼盘均不下30个，预计总建筑规模达到3000万平方米，但贵阳不到400万的人口根本没办法消化这些存量。”邓浩志表示，不过，二三线土地价格低于一线城市，在国家定调全力加快城镇化建设步伐的基础上，房企仍享有土地升值和产品溢价的机会。