楼市路线图，新年如何走？

热焦点评（13-14）：楼市路线图，新年如何走？

彭澎接受《南方日报》采访

 

题外话：今年楼市发展趋势，从长远来看，中小户型需求肯定要大一些。无论是泡沫的不断增长，还是未来调控的方向，都只会是向刚性需求靠拢。随着大量大学生走入社会、城中村又不断被改造，单身住宅、单身公寓（白领公寓）、SOHO、LOFT一类适应性强的产品可能会有更大的需求。

 

楼市路线图，新年如何走？

2013-01-11 南方日报

度过了变幻不定的2012年，在楼市持续回暖的态势下，开发商以及专家们对于新一年的房地产行业走势看好声一片。而2013年开局延续理想成交，在市场氛围上也相较于去年更为积极。尽管如此，仍有专家认为，事实上今年市场行情的难预料程度并不比去年低。为了解码新一年楼市变化路线图，南方日报特邀四家具有代表性的房企和四位广州房地产业界的著名专家，就今年房地产市场五大热点话题进行答疑。让广大读者可以充分了解，以房地产业内人士的专业视角，是如何看待这些大众热门话题的。

市场心态几经变化

新年已经到来，而广州楼市成交延续了去年底的市场走势。“低开高走”、“年末翘尾”、“房企业绩猛增”，2012年的房地产市场，由于极为戏剧性的波动而有了更多可探讨的话题。这些波动既与开发商的阶段性营销策略有关，同时也与购房者的心态转变有莫大的关系。

“去年初是有房怕没人来买，现在却是有人却怕没房卖。”这是对目前市场的真实写照。从去年底开始，一手住宅市场的热销已经并不是一两个降价盘的独享，而成为整个市场呈现出的主要特征。除了支撑大局的首次置业者，改善型换房买家纷纷出手，甚至于投资者都蠢蠢欲动。

去年底，本报曾与合富辉煌推出“2012置业者心态调查”，结果显示心态的积极化是楼市重新走热的关键因素。而其中，前期一直处于观望状态的刚性需求买家充当了回暖潮的主力，而被限购制约的多次购房人士却仍然通过各种方式来争取购房名额。

政策动向广受关注

2013年刚过去的元旦假期，广州再现日光盘，这反映出看好后市的积极心态得到了延续。另一方面，在市场心态向好的同时，国家相关部门近日不断出面强调的调控将继续的表态，又让一派乐观的市场氛围蒙上一层阴影。

“政策是影响楼市最关键的因素。”这已经成为业内的共识。特别是在经历了将近三年的严控之后，感觉更为深刻。有分析认为，今年又将是一场新的博弈。去年是开发商、政府与购房者三者博弈。而今年则是积极的预期与调控力度间的博弈。改变了的心态与未变的政策大环境导致今年楼市行情拥有了更多的悬念。

市场积极专家看稳

对于房地产开发商而言，去年真的是一个意外之喜。年初已经祭出“以价换量”招数来求清货的房企却大部分在年末都收获颇丰。记者在采访中发现，这种意外使得大部分房企对于2013年的市场都保持了乐观的态度，甚至有企业人士认为今年看不到市场走弱的可能性。

然而，在业内很多知名专家学者眼中，2013年的房地产市场仍然是有不少变数。政策力度的不减，以及房产税等一系列制度化的政策可能出台，甚至于土地市场价格的再度走高都值得房企在新一年中提高警惕不要过于乐观。

南方日报记者 蒋劲劲

1．成交回暖让不少业界人士对于新一年的楼市抱有更大的期待，有房企据此认为“最难的日子已经过去”，2013年楼市的趋势将是怎样？

广州市社科院高级研究员 彭澎：

稳中有升的概率较大。一是管理层恐怕不会出太过强硬的调控加码政策；二是经济复苏，使房地产开发得到支撑；三是城镇化多少有利于房地产，也给各界以更多想象空间；四是开发商在去年喘过气来，促销方面可能更为保守。

2．元旦前，国家相关部门又再度强调调控政策不放松。2013年的房地产调控政策会有变化吗？哪些方向可能是政策突破口？

广州市社科院高级研究员 彭澎：

虽然管理层强调调控不放松，但加码也不易，主要涉及到太多的利益集团。除非房价迅猛上涨，否则，调控的方向应该还是推进房产税和坚持保障房建设这两大块上。由于中国房价是有泡沫的，因此，理性的去泡沫化应该是进一步限制投资投机需求，要么如国际惯例全面征收房产税，并且对多套房、大面积实行累进式征税，同时对空置房加重征收；要么学香港对短期交易行为征收印花税。但两者都要易，要突破，或者全国全面征收房产税，或者从北上广等主要城市和房价过高城市全面征收。但目前看不到这种前景，因此，房价只能是上涨轨道，只是快和慢而已。

3．针对住宅市场的调控，针对高房价和投资需求，这导致市场供应的产品结构也发生了一定的变化，针对刚性需求的中小户型住宅比例大幅提升。在历经市场回暖后，新一年市场供应将呈现怎样的特点？

广州市社科院高级研究员 彭澎：

从长远来看，中小户型需求肯定要大一些。无论是泡沫的不断增长，还是未来调控的方向，都只会是向刚性需求靠拢。随着大量大学生走入社会、城中村又不断被改造，单身住宅、单身公寓（白领公寓）、SOHO、LOFT一类适应性强的产品可能会有更大的需求。

4．2013年，一线城市与二三线城市相比，哪个区域市场将为企业提供更多的业绩来源？

广州市社科院高级研究员 彭澎：

一线城市房价泡沫更大一些，但需求也更多一些；二三线城市泡沫也有，但相对来说需求小一些。问题是靠近一线城市的二三线城市与远离一线城市的二三线城市房价差异很大，在城镇化进程中发挥的作用也是不同的。对于企业来讲，一要判断城镇化的真实需求；二要判断管理层的调控决心；三要判断泡沫的顶点在哪里。

5．作为消费者而言，2013年出手购房的最好时机存在吗？是哪个时间点？

广州市社科院高级研究员 彭澎：

短期炒作应该还有空间；估计三五年内会有一波调整；但大的转折点会是十年后，也就是第一批拥有商品房的人退出历史时。因此，投资者应抱中短期思维；自住者要少借贷。房地产形势的转变不会是突然的，除非经济危机，而应该是渐进的。

南方日报记者 蒋哲 蒋劲劲 李广军

实习生 黄荟云