商业地产供应洪峰三路冲击中国

商业地产供应洪峰三路冲击中国

商务部中国企业走出去研究中心顾问  经济学家  吴东华

写于2013年1月17日星期四  我的博客http://wudonghua020.blog.163.com

2009年开始的商业地产热潮到2013年开始高峰向市场投放，新开业的面积大大高于零售业年度新开张的面积，笔者在去年评论万达商业地产面临寒流时，就已经点明商业地产已成过气项目。去年笔者预测2013年中国零售业进入崩溃，现在看来清晰可见，商业地产供应洪峰将三路冲击中国。

第一，商业地产将冲击房价。这几年尤其是去年，零售商被不断上涨的房租搅得压力重重，当然也有面临房租长期合同到期的因素，毕竟现在的房租不同于当时签合同时的市价。适度提高是在情理之中，但是变成过去数年来的经营模式已经不能盈利了。现在，由于商业地产大量上市，造成供给增加，变成商铺租金面临降低价格战，改写房租上涨的势头。一旦很多商业地产空置，变成其他行业房子也会加大空置，对于整个楼市将是一个拐点。

第二，商业地产将冲击零售业。由于商铺大量增加、电商超速发展，就算商铺租金下降，也未必能盈利，为什么？租金下降可能比商铺营业额增速、利润率增速下降慢。零售业在2012年进入秋天，在2013年进入冬天。所以，笔者对养老院进入老年产品销售的举动能否盈利表示怀疑。一旦许多商业地产开业，周边的小商铺生意会受到影响，变成小商铺会关闭一批，那么这会造成这批小商铺租房数量下降，增加农民失业，这会降低城市租房价格。

第三，商业地产将冲击城镇化。一般来讲，6%的空置率成为商业地产的警戒线，然而，北京、上海的商业地产空置率已经超过8%，而沈阳、天津的空置率超过15%，连知名发展商恒隆在沈阳都出现不同程度的开业难，那么其他进军零售业的比如养老院、城镇化商业布局又怎么能旗开得胜呢？笔者认为，现在零售业到了25%企业能赚钱、25%企业亏钱、50%企业亏钱的格局。另外，商业地产难以盈利和脱手，会造成地产商被资金链捆住手脚，再加上海南、鄂尔多斯、贵阳、温州等城市房价是真实性下跌，也会冻结部分房地产开发商的资金链运转，再加上商业地产集中上市就一头扎进冬天，对于城镇化的造城、基础设施的投资影响将是明显的，虽然中央在2013年扩大赤字4000亿元发展城镇化，但是配套的资金被拖住，今年经济发展并不看好8%而是7%，去年笔者多次预测今年经济增长是7%。现在继续维持。

综上所述，笔者认为，商业地产供应洪峰在2013年来临，中国房价、零售业、新型城镇化将受到剧烈冲击。