99%房子养老钱“沉睡”困局或破

99%房子养老钱“沉睡”困局或破

邓浩志接受《南方都市报》采访

    “100多亿物业维修基金，99%躺银行睡着。”日前公布的广州物业维修基金的低使用率，遭到众多市民的吐槽。与此同时，不少市民对维修基金的监管、使用等存在众多疑惑。根据正在起草的《广州市物业专项维修基金管理方法》，从明年起，房屋电梯故障等十余项紧急情况，或可边维修边申领维修基金，该方法被认为有望突破目前维修基金的使用困局。

大部分住宅未进入密集维修阶段维修基金使用率仅为1%

    日前，广州市物业专项维修资金管理中心主任黄光华表示，截止至今年7月，广州市物业专项维修资金归集额高达104.8亿元，累计使用1亿元左右，仅使用了约1%，其余的都存在银行。

    该消息引起了社会的高度反响。不少业主提出质疑，认为目前动用物业维修基金需得到2/3以上业主同意的规定门槛过高，导致使用计划往往无法获得通过。在楼盘的业主论坛上，有业主还提出购房时缴纳了物业维修基金，但为什么个人住房需要维修时却不能使用该基金？

    甚至，有部分业主对物业维修基金的存在情况并不知情。白领邵小姐数年前购买了某大型楼盘的一手商品住房；当记者问到其所在小区物业管理基金状况时，邵小姐表示几乎忘记了购房时曾缴纳过这笔基金，而且根本不知道这笔基金有何用途、应当如何使用。

    面对各业主的质疑，黄光华在接受《南方日报》记者采访时表示，广州物业维修基金1%使用率是基本合理的。广州大部分住宅小区房屋尚未进入密集维修的阶段，所以申请使用这笔资金的量较少。全国众多城市的使用比例也大多如此。而广州实行开发商预交维修基金的措施，维修基金总量比原来提高了170%，如2012年就高达近30亿元，归集量大大提高，与使用量的比例相差更大。

    房产专家韩世同对南都记者表示，对管理基　金使用的评价，不在于多少和快慢，关键在于是否正当、关键和及时。“房屋所有权长达70年，目前还没有到维修高峰期，不能在这10多年时间就花光了70年的维修基金。”

记者了解到，建设部、财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》自1999年起实施，拉开了全国物业维修基金征收的序幕，至今也才十四年，而且在开发商售房后提供2年至5年保修期的情况下，目前的物业大都没有需要重大维修的情况。而此管理办法实施前，所出售的商品房大都没有征收物业维修基金；因此这些旧楼的维修只有依靠业主集资，不涉及物业维修基金使用问题。

    而公开资料也显示，除广州以外，南宁、武汉、成都、福州等地公布的物业维修基金使用比例大都维持在1%左右，当中使用率最高的岳阳也仅3%左右。

基金使用门槛被指太高专项管理办法有望出台

除了使用率低的问题，基金使用门槛太高、使用范围模糊也是业主关注的焦点。

市人大代表、国信信扬律师事务所主任律师林泰松表示，“资金用不了，就说明启动资金的机制有问题。打官司打到何年何月？电梯就坏在那里，你能等多久？”他还认为，“三分之二业主同意”的规则，从操作性来说困难重重，应考虑改进。对此，黄光华解释，2/3以上业主同意属于上位法，是硬性规定。而且维修基金既要考虑使用方便，又要考虑安全性问题，必须有一定的门槛。但他强调，2/3的业主签名是指受益人的签名，不一定要所有业主的2/3都同意。广州在制定新的物业专项维修基金管理办法征求意见过程中曾与国家住建部探讨过能否降低门槛，没有得到答复。

韩世同认为，对物业维修基金管理太严、太死，或者太松、太滥，两个极端都是不可取的。政府拟定新规的初衷，就是使得这笔维修基金在管理安全的同时，使用起来更加便捷，积极弥补政策法规上的漏洞，这种努力值得肯定。

针对目前的困境，市国土房管局日前正对物业维修基金的使用进行审查，并将投资上千万元建设“物业专项维修基金管理平台”，未来市民凭维修基金卡，即可在网上查询该基金的情况，业主签名也可通过短信签名、网络签名等方式实现。目前该平台尚在论证中。

房地产经济学家邓浩志认为，物业基金使用问题的关键在于，没有明确的法律规定，物业维修基金应当使用在哪些具体领域，应该如何使用？

针对该问题，市国土房管局日前透露，该局正在起草新的《广州市物业专项维修基金管理方法》，将规定电梯故障灯十余种紧急情况下，可以启动房屋维修专项基金，并且可实现“边维修边申报”。目前，此办法还在论证中，未来还将举行听证会，明年可能正式出台。

业主希望维修基金实现保值专家建议选择低风险理财产品

韩世同提到，房屋维修基金与公积金提取不同，业主缴纳的这笔钱是被严格管理、用于自身的，也不能被挪作他用。所以并非越早使用越好，而是越晚使用越到位。业主们更应该关心的是这笔钱的保值、增值问题。

据了解，目前的物业维修基金大都以活期形式存在银行当中。而人民币活期存款利率为0.35%，但2013年广东省政府制定C P I指数控制目标就高达3.5%，是前者的10倍，意味着物业维修基金正不断贬值。

以电梯为例，据电梯行业协会的初步统计，上世纪90年代中后期建设的电梯房，如今使用年限正在逐步迈入15年至20年，这是电梯使用的“大限”。许多电梯超期服役。业内人士表示，“按照国际上通行的15年至20年更换一次电梯的标准来看，房屋维修基金基本上无法承受电梯更换的高额费用。”

“为物业维修基金增加理财出路，是保值的好方法。但会有一定的风险，且管理者需要为投资后果承担一定的责任，所以一般都采取较保守做法。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，兼顾安全与使用，其实是陷入了一个两难境地，目前也没较好解决方法。

从事金融业工作的严小姐在广州持有一套住宅，她认为物业维修基金长期以活期存在银行中，收益还赶不上通货膨胀，使基金价值降低。她建议把维修基金投向蓝筹基金、保本理财产品等收益相对较高的产品，使维修基金不断增长以用于日后的维修。但同时她也承认，同一大楼的住户素质参差不齐，要获得大部分业主的同意的难度相当大。

其实，把物业维修基金用作投资在广州已有先例。在2010年下半年，广州市金盈居全体业主(301户)经投票，74.75%业主同意后，向市房管局提出申请，希望从累计积存约114.5万多元的维修基金中，取出100万元购买三年期国债，余额用作应对房屋安全方面的突发事件备款。但按照新规，从2012年开始，只能购买5年期收益率2.9%的记账式国债，无法购买面向个人投资者的凭证式国债。

对于维修基金的投资问题，邓浩志认为，把维修基金投入高风险的产品中并不恰当，但可以考虑低风险、收益比活期存款高的产品。

业委会授权管理基金尚未成熟基金监管、投资等还需详细指引

韩世同表示，管理维修基金最好的方法，是充分授权给业主委员会来决定是否收取维修基金或资金以及收取的时间、比例等事项。完全没有必要进行统一的规定和管理，之前收取的维修基金或资金，按谁缴纳、谁领取的原则退还。并且允许业主委员会对物业维修基金的状况进行核查、按年度披露房屋维修基金的状况。

但广东润科律师事务所龚伟律师提醒，如按照法律，业委会有没有权利代替2/3的业主，动用物业维修专项基金。也就是说，业委会申请使用物业维修基金，必须征集2/3的业主点头才行。此外，业委会管理基金使用的条件还不尽成熟，如业委会工作并没有经费，无法承担较大的管理、运营成本；业委会非法人，一旦发生法律纠纷，要以业委会名义打官司非常困难；加之某些楼盘业委会内部本身并不成熟，就存在很多运营问题，可能一时无法承担此重任。

目前也有较好的管理经验值得参考。陈先生作为某小区的业委会前主任，他表示所在住宅大楼的电梯内以及大楼大堂设有广告投放位，通过与广告公司的合作，大概每日可以获得几块钱的收益。而这笔收益会被储蓄起来，用作支付大楼日常的简单维修；而且每次使用无需通过投票动用维修基金，但会在大楼大堂进行公示。

有业内专家也指出，物业维修基金由全体业主共同拥有，宜由业主委员会管辖；物业出现紧急状况时，可由业委会向市物业专项维修基金管理中心报告，申请动用基金，并进行公示。此外，日后网上平台开通，签名也可以通过短信签名、网络签名等方式方便实现。业委会在小区管理方面，将发挥更大的作用。但值得注意的是，目前不少小区因各种条件限制，仍然未成立业主委员会，致使维修基金的使用难上加难。

对于长久的解决方案，邓浩志认为，要物业维修基金妥善地被使用，还需政府尽快出台明确使用规定，对基金的使用、监管、投资等问题进行详细的指引，让业主们有规定可以参照。

数说

截止至今年7月，广州市物业专项维修资金归集额高达104.8亿元，累计使用1亿元左右，仅使用了约1%。

目前物业维修基金大都以活期形式存在银行当中。活期存款利率为0.35%，但2013年省政府制定C PI指数控制目标就高达3 .5%，是前者的10倍，意味着物业维修基金在正不断贬值。