房地产是经济转型的最大障碍

都说政府很强势，但它想要涨价，有时也不是那么容易。

7月16日，北京市交通委表示，目前没有进行公交票价调整的前期调研。而北京市地铁公司也称地铁要涨价的消息“纯属子虚乌有。”今年6月以来，再度出现北京公交地铁要涨价的传闻，其中一条微博便是“北京地铁要涨价，与上海相同实行分段计价”。

北京是全国公交地铁票价最便宜的城市之一。只需2块钱，17条地铁，任何线路不限次数随便坐，从早坐到晚都可以。公交车刷卡绝大多数只需0.4元。刚开始的时候还听外地朋友说，你们北京太幸福了。现在因为雾霾和拥堵，再说幸福就是赤裸裸的讽刺了。

为了维持低票价，北京市付出了高昂的补贴。据说2012年北京市给公交和地铁的财政补贴是170亿元。与此同时，还有多条地铁在建，每年投资也是数以百亿元计。有一天深夜，我从飞机往下看，那是灯火灿烂的北京城，就想，诺大个城市，水电气和公交仅保持正常运转就很费劲，每年还得往里搭钱，这个市长不好当。

你以为市长不想涨价么？我估计他也想。可是，价格这东西，降了谁也不会夸你，要涨则是骂声一片。油价就是如此。现任的市长心里有苦说不出，他也不敢责怪当年的市长把票价定这么低，弄得现在连涨价的听证会形式还没走，就引来一堆抗议。我虽然常坐地铁，也感觉这票价实在便宜得不像话，但我绝不会去要求降价。

我要是北京的市长，既然你们反对涨价，那我就只有卖地这一招了。用几十年时间，培育了一个首钢，却说它污染，把它迁走了。还是卖地简单，以城市建设的名义，把村子拆了，然后公开竞价，地产商都疯狂来抢。所以，上半年北京卖地664亿元，超过去年全年，7月份到17日再卖147亿。

以卖地来应对公交地铁的高额补贴，或许是玩笑话，但各区县以土地作抵押，欠下了巨额债务，却是不争的事实。有的区300亿，有的区500亿。怎么还？当然是卖地。从区长心底来说，恨不得地价越高越好。

并非只是北京市这么干。据国土资源部法律中心新披露的数据，2012年84个重点城市土地质押177015宗，土地抵押总面积为34.9万公顷，涉及总金额达5.95万亿元，平均每个城市超过700亿。顺便提一下，这只是84个城市的数字，而全国有658个城市。

据全国土地学会副理事长黄小虎研究员调查，在东部地区城市建设的资金来源中，卖地收入占30%，土地抵押贷款占60%，而财政收入只占10%。按照我个人的理解，城市建设的资金就包括地铁和公交票价补贴。

土地抵押贷款的高额数字，再次直接证明了地方债务数量的惊人。无论地方债务总额是13万亿还是20万亿，根据6月10日的国家审计署的报告，95%的城市都承诺以土地收入来偿债。朋友们，你要是市长会怎么办？

推论是：地方政府本质上没有降低地价的动力，也没有调控房价的动力。虽然市长、区长想尽可能卖地还债，但净地却越来越少。这就涉及到拆迁。而地方政府往往既想拆迁快，又想补偿少，所以屡屡酿成恶性事件。这且不提。

问题是，房价上涨多年，已是民怨沸腾；我此前业已证明，地价再涨，最多也只是刚够偿还地方债务的利息，如果地价下跌，地方债务就面临破产的危险。谁都已经看出来，现有以卖地为主的城市发展模式，已走到了山穷水尽的地步。

跳出单个城市，上升到整个国家的高度，那就是经济发展方式的转变。如果说依赖卖地是一个城市转型的最大障碍，那么房地产就是国家经济转型的最大障碍。在它身上，几乎凝结了过去20年经济发展方式的所有弊端。

这么说，并不是全盘否认或削掉房地产的意思，而是说，过往的房地产调控方式，不可再持续，该反思的要反思，该纠正的要纠正，该刺破土地债务泡沫的就要赶紧动手。去年11月以来，大家就望穿秋水，非唯土地或房地产一隅。可供挥霍的时间不多了。

（文章见7月18日21世纪经济报道一戈看台）