遏制高房价需释放中小城市市场活力

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁7月13日在第五届中国房地产科学发展论坛上的演讲中说，高房价和等级化城镇管理体制有直接关系。优质资源继续集中意味着高等级城市的房价还有上涨空间。因此，他认为应尊重市场规律，不要让稀缺资源“被低价”造成浪费，首先应取消目前在房地产市场实行的限购限价政策。

李铁主任提出的等级化城镇管理体制造成高房价这个观点，用来观察我国的房地产市场是基本符合事实的。将中国的城市按金字塔结构排列，从上到下依次为：4个直辖市、15个副省级城市、270个地级市、368个县级市和19881个镇，这些从大到小的市镇，其房价构成也基本上是从高到低，像北京、上海、广州这些特大城市，尽管房价在国内最高，但住房仍然处于供不应求的状态。而一些边远地区的新兴城市，尽管造起了鳞次栉比的高楼大厦，房价也不算很高，但依然乏人问津。大家都知道的一个例子是，内蒙古的鄂尔多斯前几年由政府出面建造起了一座新城，却由于无人入住而成了“鬼城”。

中国城市房价的这种构成，有其合理性，国际上一些特大城市的房价，也总是比小城市的房价要高出许多。这种情况之所以会出现，是由于大城市集中了大量经济、文化、政治等各个方面的资源，可以满足人们包括就业在内的各种需求，而中小城市则由于缺少这方面资源，人口吸附能力较低，因此房价自然就低。尽管大城市的住房消费支出远高于小城市，但由于大城市能够提供更丰富的个人发展机遇，因此人们宁愿承担更高的购房支出或者更高的房租，也要留在大城市。而这又反过来对大城市的高房价形成了强有力的支撑。

但是，就中国房地产市场的房价构成来说，除了这个与世界各国共通的因素在起作用以外，还有一个不可忽略的因素是，我国大城市集中了太多的社会资源，尤其是像北京作为国家的首都，集中了相当多的行政资源，这导致我国大城市的房价相比国际市场具有了更坚固的支撑。而一些小城市则由于这方面的资源十分稀缺，各方面的发展都很滞缓，社会活力受到严重制约，在居住于此的人群中产生了巨大的离心作用。在这些边远城市，房价也就因为购买力低下而不可能出现大幅上涨。

明白了这样一个道理，我们就可以明白我国一些大城市的房价为什么能够居高不下，即使市场调控的压力不断增大，房价也无法遏制下来。但是，李铁虽然正确地指出了这个道理，但他又认为应尊重市场规律，不要让稀缺资源“被低价”造成浪费，这一观点却不能让人接受。我国一些城市高房价的形成，有相当多的非市场因素，特别是政府力量的作用是不可小看的。长期以来，在经济运行中，政府过多的参与使我国的经济运行形成了对行政力量的高度依赖，房地产市场同样有这样的情况。因此，尊重市场规律，首先需要建立一个前提，这个市场必须是真正的市场，而不能是扭曲的市场。如果对我国房地产市场内部的生成结构不进行深入的分析，并且以尊重市场规律为理由放弃调控，那么只能使大城市的房价越走越高，并且向二三线中小城市辐射出去。

当然，几年来以限购限价为特征的调控已经被实践证明并未见效，这中间的原因错综复杂，而不可排除的是优质资源大量集中于大城市对人口导入所起的作用，使得房价难以松动。由此来看，房地产调控不能仅仅局限于限购限价，因为这并未触及市场的要害，而是需要与深层次的政府行政职能改革同步推进。今年以来，中央政府已经取消和下放了一批行政审批事项，行政权力对经济运行的干预正在减少，原来集中于首都的优质资源正在向地方分解。这项工作刚刚开头，如果能够一以贯之地推进，中小城市被压抑的市场活力就能够逐步得到释放，那么，特大城市的人口导入功能就有可能减弱，现在高企的房价也就有可能出现松动。

（每日经济新闻，2013年7月15日）