打击囤地难似打虎

打击囤地难似打虎

据媒体报道，国土资源部副部长胡存智在出席11日“全国土地利用动态巡查工作现场会”时透露：近期发现土地市场中存在供地者和用地者达成默契，通过违规出让等手段，导致大量土地囤积在用地者手中，长期不开发或开发不足。鉴于此，国土部选择了可能存在上述情况的“特殊”地块284宗，进行调查分析。

原来，“近期才发现”。其实，土地出让与管理领域，官员权力寻租早已是公开的“秘密”，这是近些年全国贪污腐败案发案率最高的领域之一。作为管理部门的国土部，应该心知肚明。不过，敢于在这种公开场合，这么直白、赤裸的表示，也算是一种小小的进步了。只有敢于直面惨酷现实，才有可能解决这一痼疾。

早在1999年，国土资源部出台的《闲置土地处置办法》就明确规定，闲置土地满1年的可征收土地闲置费；满2年以上的可无偿收回土地使用权。然而，此政只是“纸老虎”，并无什么威慑力。据国土部数据，截至今年5月，全国闲置土地仍多达3.55万公顷，其中房地产闲置土地1.07万公顷。近些年，极少看到政府无偿收回闲置土地的新闻。

为什么会这样？原因错综复杂，归结起来，不外乎两点：一是利多，二是难管。

关于利多。过去，房地产总被称为暴利行业，近几年利润率有所下降，但仍可称为高利润行业。而高利润的源头主要在于土地。土地是财富之母，房屋价值主要来自于土地价值。与建安费用、政府税费相比，地价的可变性强，是影响房价与利润的主要变量。如果通过公关，在拿地时出价低一些、在拿地后拖欠土地款、修改规划提高容积率、囤地待升值等等，那么就能从中获得几千万、上亿的额外收益。诱惑如此之大，多少商人能安之若素？

关于难管。我国土地管理制度，实行垂直管理，由国土资源部开始，一层层的向下管理。但是，与金融部门、银行部门的垂直管理不同，土地是不动产，是扎根于地方的，地方政府很容易干预上级部门的土地管理，因此就形成了土地管理方面“县官不如现管”的现象。而地方政府与官员，在政绩与利益的驱动下，常常倾向于透支土地利用指标，或根据自己的意愿调整、修改原定的土地规划。为了加强垂直管理，2006年国家建立了土地督察制度，在全国分设了九个督察分局，但效果仍差强人意。

为防止企业“囤地”、“圈地”等拿地而不开发的行为，国土部已在全国范围内建立了土地利用动态巡查制度，并计划于2014年1月1日起正式运行。该制度旨在加强对建设用地供后开发利用进行全程监管，也是官方职能由“重土地审批、土地供应”向“重全程监管”转变的一个体现。

这也算是完善制度吧，但若想进一步打击囤地、减少土地闲置，笔者还有几点建议。一是信息要公开。法制社会中，信息透明很重要，社会监督可以在一定程度上弥补政府与官员在管理过程中的不积极、不主动，各地土地部门，要将每个房地产项目的动态信息在官方网站上公布，还要提示哪些项目已经延迟开工。如此，自然会有媒体进行报道，形成舆论压力。

二是政府要自律。并非所有的土地闲置，都怪开发商无良。2011年初的官方数据表明，造成全国房地产用地闲置的案例中，有近六成是由于政府原因造成的。比如土地出让之后，却又修改城市规划或土地规划；再如，政策规定须净地出让，但很多地方政府还在实行毛地出让（将拆迁等包袱丢给了开发商），近几年动拆迁越来越难，开发商即便已经购地，也常因拆迁难而难以按期开工。如果政府都不遵守游戏规则，又怎能要求企业按规办事？即便依法有权索赔、打官司，可又有几个开发商有胆告政府？

三是加大查处力度。土地闲置、囤地之事，其实很容易查明原因与责任，但过往事实表明，管理部门或者不原查，或者只查不处（处罚）。既然如此，开发商与地方官员（或部门）违规违法的成本非常之低，而从中获利的可能非常之大。只有执法必严才能治乱。一方面，如果责在开发商，一年不开工罚款，两年不开工收回，执行就是了。另一方面，如果责在地方政府或官员，也要进行行政处理或依法治罪。比如2011年1月，国土部曾对土地违规严重的20个市县一把手进行约谈，结果不得而知，但如果只是谈话，何用之有？难道不能更狠点，处分、降级？

杨红旭发表于和讯专栏