广州旅游地产仍处初级阶段

热焦点评（13-126）：广州旅游地产仍处初级阶段

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话：旅游地产是商业地产中的一个新热点，但并没有严格的界定。有些楼盘只是靠近旅游景点就打旅游地产的旗号，包括所有的海景房。而且由开发商搞旅游或是旅游业者搞房地产开发是有不同的路径的，楼盘建在景点外和与景点融合在一起也是不同的概念。真正如华侨城那样的旅游地产专业开发商并不多。

 

站在华南旅游旗舰地 奥园在大本营强势逆袭

南方都市报2013年07月12日 

　　稍微关注房企动态的业内人士不难发现，把番禺作为大本营的奥园地产，近几年忙于在全国市场大规模开发，而在广州略显低调。但今年，奥园地产强势逆袭，除了推出奥园春晓等住宅项目以外，还将于本月底高调推出定位为“都市首席娱乐旗舰”的旅游商业地产项目奥园城市天地。

　　如果说旅游是商业项目的树干，那么地产便是其结出的果实。强势逆袭的奥园地产，能否在大本营内掀开新篇章？能否打响旅游+商业地产的第一枪？

　　汉溪长隆被誉为“华南旅游旗舰地”

　　“暑假到了，最想去哪里玩？”如果问广州10个小朋友这个问题，估计会有8个小朋友回答：长隆欢乐世界。这一点都不夸张。据官方粗略统计，位于华南板块的5A级长隆欢乐世界每年承载2000万人次的游客旅游、住宿、餐饮等旺盛需求。

　　除了长隆以外，华南板块还有几处大型成熟的休闲旅游项目，如长隆夜间动物园、香江野生动物园等。这些旅游景点不但服务广州市和珠三角附近消费力强的人群，对港澳人士甚至全国各地也具有一定的辐射能力。因此，也被称为“华南旅游旗舰地”。

　　但华南不仅有旅游景点，相关的配套规划都在紧锣密鼓的进行中。早在两年前，广州市政府审批通过并公布番禺区详细规划。在未来几年里，番禺将重点打造集总部经济CBD、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的番禺新城。番禺新城由汉溪地块、长隆地块、万博地块构成，因此番禺新城也称为“汉溪长隆-万博商贸旅游区”。

　　番禺规划并没有止于此，一直在不断完善中。2012年，番禺划入广州市“一个都会区、两个新城区、三个副中心”城市规划中的“都会区”，定位为“休闲商务区(PBD)”，打造“广州城南生态型游憩商业中心”。

　　同年8月8日，番禺区规划局相关负责人在一次论坛上表示，番禺新城未来将作为整个区域的公共建设配套，为整个华南板块提供商业服务。其中，总建筑面积约375万平方米的汉溪、长隆、万博区域是新城中最重点的发展区域，将在2-3年内建成城市级配套中心。

　　罕见旅游商业地产项目

　　在规划等利好带动下，今年5月，万博商业区地块四成交楼楼面地价为14194元/平方米，创华南板块新高，成为名副其实的“番禺地王”。在地王带动下，番禺华南板块及大学城在售楼盘价格都出现快速上涨的态势。下半年，位置更佳的万博地块三将被推出，业内预计价格将继续走高。可见，受新规划的利好，华南板块的商业发展潜力被越来越多发展商和买家看好。

　　目前，华南板块已经吸引了众多房企建设大型商业项目。板块内已建成的商业项目海印又一城、天河城、吉盛伟邦、万博中心、山姆会员店、奥特莱斯购物公园等商贸购物中心，总建筑面积超过60万平方米的番禺万达广场也将于本年底开业。

　　此前，番禺区投入巨资60亿元，计划将位于华南板块的万博商业中心打造成超级商贸航母。近日，番禺区政府表态，番禺万博商业区致力打造成“超天河商务圈”的地下工程已挖至地下两层多，部分地面项目已封顶，预计2015年全面建成。

　　华南板块有如此之大商业体量，但在专家看来，这些商业项目过于同质化，与区域旅游业结合的不够紧密，缺少旅游与商业充分结合的综合体。

　　地产经济学家邓浩志认为，目前，番禺乃至整个广州罕见旅游商业项目，这种旅游+商业项目的运作模式不仅不成熟，更没成规模体系，一些宣称为旅游商业的项目其实只能算是旅游地产项目，商业只是一部分配套。

　　从记者搜集的资料来看，目前的确罕见广州主打旅游商业项目。

　　奥园强势逆袭打造华南首席旅游商业项目

　　就在华南乃至广州罕见旅游商业项目的情况下，在番禺起家的奥园地产强势逆袭，将于7月25日推出奥园城市天地项目。该项目坐落在定位为“华南休闲商贸旗舰”的汉溪长隆板块，将打造为50万平方米城市枢纽综合体。

　　“把番禺作为大本营的奥园地产，近几年忙于在全国市场大规模开发，而在广州略显低调。”不少业内人士对奥园近几年的表现给出了这样的评价。

　　其实，这只是表象。奥园近几年在广州开发的住宅项目虽少，但在商业地产方面的专注度提高不少。粗略统计，奥园在近年成功开发、运营了奥园广场、奥园养生广场等11个不同主题的大型商业项目。

　　即将于本月25日推出的奥园城市天地项目，是奥园今年下半年重金打造的旅游商业地产项目。经记者了解，此项目正位于汉溪、长隆、万博板块的核心，共占地12万平方米，打造成为50万平方米的城市枢纽综合体，是目前广州市南中轴最大体量的商业项目。

　　记者从奥园城市天地的宣传单页上看到，此项目是地铁与泛旅游文化商业有机结合的发展模式，以时尚天地、儿童天地、娱乐天地、秀宴这四方面进行业态规划，打造集城市旅游主题体验、梦幻剧场、主题酒店、超高写字楼、特色主题商业街区、精品酒店公寓、LOFT公寓于一体的体验式都市休闲娱乐商业综合体，剑指“华南都市首席娱乐旗舰”。

　　值得关注的是，此项目已获批为广州重大(建设)项目之一，番禺政府重点项目。而此项目所在地块曾刷新广州2012年土地市场出让价格纪录，被定位为华南都市娱乐旗舰。

　　奥园地产汉萝片区总经理顾海涛介绍，奥园城市天地与广州唯一国家5A级旅游景区———长隆旅游度假区仅一街之隔，长隆景区每年2000万的旅客为奥园城市天地提供了源源不绝的消费客流。此外，奥园城市天地所处的华南板块拥有多个大型住宅项目，有约130万常住消费群体。

　　旅游树能否结出地产果？

　　如果说旅游是商业项目的树干，那么地产便是其结出的果实。对于奥园新天地而言，旅游树能否结出地产果实，业界说法不一。

　　近期，奥园在番禺华南板块率先打出“旅游+商业”模式第一枪后，在吸引不少眼球的同时，还引起业界人士的热议。有不少人认为，这不仅是一种新的尝试，还有可能推动广州商业地产发展模式迈上新的台阶。但也有人认为，旅游和商业结合得好，可能如深圳华侨城般成功，但若结合不好，也有可能像华侨城在北方发生水土不服的现象。

　　有人说，深圳华侨城的景都是造出来的，故事都是编出来的，演出剧目都是钱堆出来的。然而，这却吸引了亿万游人。深圳华侨城为何会成功？不少业内专家指出，其核心是“旅游带旺地产，地产返哺旅游”。与此同时，深圳华侨城还占据着绝佳的交通区位。

　　在这一点上，奥园城市天地有异曲同工之妙。该项目具有“双地铁”、城轨枢纽换乘中枢等三大轨道交通的优势：3号地铁汉溪长隆地铁上盖，与在建的7号线交会，并成为佛莞线广州南至望洪段城轨换乘站，珠三角城轨、高铁、快速线、高速公路及城市公交线路集中在此交会，已成为华南板块的立体交通大枢纽。5分钟内到广州南站，15分钟到天河CBD及海珠区，半小时可到珠三角多个城市。

　　中原地产项目总经理黄韬表示，奥园城市天地紧邻长隆景区，打着旅游商业项目的号很吸引眼球，此项目的开业肯定对广州旅游商业地产项目的发展有帮助。也有业内专家指出，奥园若能把旅游和地产充分结合起来，或许能将奥园城市天地打造为广州的“华侨城”。“奥园或许能在华南板块打响旅游商项目的第一枪。”

　　[专家看法]

　　穗旅游商业地产尚处在初级阶段

　　中原地产项目总经理黄韬表示，与深圳相比，广州的旅游商业地产现在处于初级阶段，因为深圳的欢乐谷、华侨城等早在10年前就开发了。但从全国来看，广州的旅游商业地产项目发展算中等水平，相比北京上海来说也不算差，但和海南岛仍没得比。

　　社会科学院高级研究员彭澎则认为，深圳在90年代就有几个在全国有影响力的旅游商业地产项目，但广州目前为止有长隆度假区比较成功。“真正的旅游商业地产项目有两种，一是地产开发商自己搞旅游，二是旅游景区里弄地产。像深圳华侨城那样。”