开发商“见招拆招”是因为懂得市场

最近，部分一线城市又见捂盘惜售现象。原本用来控制开发商随意涨价的商品房预售证反而成为开发商拖延入市的“挡箭牌”。一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘，更有甚者故意拖延工期推迟开盘时间。一边是主管部门出招调控房价，一边却是开发商变着花样捂盘惜售。（6月17日《新华每日电讯》）

开发商的这种行为，颇有点武侠小说中武侠高手们的“见招拆招”。为了让房价能够降下来，政府不断出台政策，看似一个比一个严厉，但是这些政策进入市场以后，却总是遭遇到各种出乎决策者意料的情况，使调控无法达到理想的目标。我们固然可以指责这些开发商对调控不配合，但这种指责对于本来就是以追逐商业利益为目标的开发商来说，实在有点文不对题。开发商之所以能够“见招拆招”，关键是它们看准了未来房地产市场的走势，因此才有勇气捂盘惜售。虽然短期来看，他们要为自己这种捂盘行为赔上资金搁死的风险，特别是那种延长工期的做法更会增加开发成本，但是他们认为长期来看，房价仍将上涨，因此暂时的牺牲是值得的。

开发商的这种想法对不对？这个问题自有未来的市场来作出回答。但是，房地产调控政策进入市场后遭遇的这种“见招拆招”，证明调控政策的决策部门对市场存在一定的隔膜。这种隔膜倒不是说决策者对未来房价走势的判断失误，而是在于在出台调控政策时，未能考虑到市场错综复杂的情况。从根子上说，任何一个市场，遵循的只能是商品的价值规律，而调控政策则是利用政府刚性的强制力量，强行扭转价格走势，它或许能够收到一时之效，但长期来看，市场的价值规律必然会在与调控的博弈中占到上风。本轮房地产调控已延续数年，无论是政府的决策部门，还是开发商，乃至消费者，都已产生疲态，因此原来受到抑制的房地产价值规律逐渐开始发挥作用。开发商正是捕捉到了市场发出的这种信号，才有勇气与调控政策玩起“躲猫猫”的游戏。

类似于开发商“见招拆招”的事情，始终伴随着近几年的房地产调控。远的不说，即以今年3月出台的“国五条”中规定出售二手房者对差价部分征收20%的所得税，马上在各地引发了一轮离婚潮，其中有相当部分就是为了规避房产出售时增加的税收。这使得这条政策的效果几乎走向了它的反面，本来是期望通过抑制二手房交易来减少市场成交量，却不料这个政策成了引起社会不安定的由头，这与调控所希望达到的目标大相径庭。为什么会出现这种状况？其间的道理其实并不复杂，调控是以统一的政策来针对千姿百态的市场，它追求的是整齐划一的秩序，但市场上的各种利益主体都有各自的“小九九”，这是调控的决策者所无法预料到的，也是调控政策难以左右的。

几年来的房地产调控未能达到预期目标，这已是一个不争的事实。事实证明，不管是在房地产市场还是其他市场，政府以价格管制为目标的调控都很难取得成功，特别是在房地产这样一个政府深入其中有利益可图的市场中，如果政府不愿意放弃这种利益，甚至借调控之机扩张这种利益，调控更不可能收到效果。

今年以来，中央政府提出的简政放权要求给房地产调控带来了有益的启发，李克强总理多次强调，要厘清和理顺政府与市场、与社会之间的关系，“市场能办的，多放给市场。社会可以做好的，就交给社会。政府管住、管好它应该管的事。”很显然，在房地产市场上，开发商何时卖房、以什么价格卖房，这应该是市场的事，买卖双方可以通过平等博弈来达成双方能够接受的价格，而由政府来管这种事情，只能陷入“头痛医头，脚痛医脚”的事务堆中，不可能收到效果。在房地产市场上，政府最需要做的是克服在这个市场上为自己谋利的欲求，为市场建立起公平博弈的机制，这实际上是向政府提出了职能转变的要求。

（新华每日电讯，2013年6月18日）