住建部摸底北京楼市供需缺口今年保供23万套

本报记者独家获悉，住建部日前在北京召集了由北京相关中介机构、开发商、业内专家组成的座谈会，核心议题就是了解北京当前的供需状况以及应对措施。

　　“座谈会上，住建部的相关领导频繁问起有关2013年北京楼市后续供应状况，在住建部看来，严格的限购制度下，北京去年共23万的成交量，或可 以看成是当年合理性购房需求一个数字反映。”一位参与座谈会的人士告诉记者，住建部有关人士强调，2013年，新房和二手房供应量至少保持在23万套左 右。

　　北京市房协秘书长陈志表示，照此计算北京商品住房的总体供应并无问题。“一方面新增市场供应充足，全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米，预计能形成新增供应10万至12万套；另一方面，海量的二手房也是满足北京2013年合理需求的有力补充。”

　　结构性缺房

　　记者查询北京房地产交易管理网发现，截至1月8日，北京市新建商品住宅(可售期房和现房)库存量为7.9万套，继2012年9月份以来再次跌破8万套。

　　与此同时，北京已经三年没有完成土地供应，2012年的住宅用地供地更是下降三成，创近6年来新低。

　　北京美联物业高级经理张磊介绍，2011年北京有91个新盘供应，2012年有69个新盘入市，自2011年下半年以来，北京累计出让住宅用地47宗，按照1~2年的开发周期，这些地块都将在2013年入市，这意味着2013年北京仅有约50个的新盘供应。

　　“在限购未松的背景下，2013年，北京新增供应至少有10万套，再加上近8万套的库存，相比去年新建商品房9.4万套签约量，足能满足”，陈志认为，除了新房以外，楼市供应还包括海量的二手房，二手房入市情况是一个动态数字，也能通过政策等调节的方式增加供应。

　　北京房协发布数据显示，2012年，北京市商品房共签约23万套，其中新建商品房签约9.4万套，二手房签约量为13.6万套，一手房和二手房的比率大约是1：1.4的关系，二手房逐步占据市场成交的主流。

　　北京我爱我家副总裁胡景晖表示，“经济发展和城市化水平到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐改变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。”

　　不过，阳光100集团常务副总裁范小冲亦提醒，虽然北京供需缺口并无普遍性，但却存在明显的结构性差异。

　　“二手房多位于市区，其成交量、价格的攀升，也反映了市场对于市区内楼盘的需求；另外，北京四环内已经没有多余可供地块，新增供应几乎为零。”范小冲认为，目前北京供地结构以郊区为主，新增量也多位于郊区，预计四环以内的供需矛盾将逐步凸显。

　　房产税能增供应？

　　阳光100集团常务副总裁范小冲在搜狐“迭戈与平衡-中国地产新视角高峰论坛”上表示，海量的二手房是一个动态数据，刺激存量房入市最直接、最有效的手段就是开征房产税。

　　胡景晖表示，随着近两年征地的成本、难度加大，再加上保障房分走了一部分土地资源，未来几年，北京的供地节奏也将持续疲乏。

　　上述参与座谈会的消息人士亦向记者介绍，上述情况已经如实反映给住建部相关领导，“限购制度之下，近年来的楼市成交9成以上是自住型需求，但在存量房市场中，依然不乏一些炒房客持有多套房产，等待升值，从而影响了市场供应。”

　　范小冲表示，北京亦于2012年实现了个人住房信息与住建部联网，解决了技术问题，一旦房产税在北京开征，对于多套房拥有者的心理影响将非常大，并将带来一定的存量供给。

　　据悉，国家发改委、住建部已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”也成为住建部2013年将要开展的重点工作之一。

　　北京住建委的相关人士介绍，房产税的开征并非是住建委一个部门能够拍板，2013年，住建委将通过整顿、规范存量房市场管理等措施，刺激存量房入市，稳定市场预期。

　　不过，也有很多专家和业内人士对房产税表示反对。一位不愿具名的专家表示，中国房屋购买和持有、交易等环节税负已经很重，而且永远是增加容易，减少难，在持有环节增加房产税，不但无助解决闲置房的问题，还有可能被转嫁到房价里面。

来源：21世纪经济报道

记者：纪睿坤