别让旅游地产热变成新圈地运动
尽管旅游地产风险巨大,一些地产商仍然热衷于此,整个行业已开始显现高热迹象。究其原因,最根本的动力还是圈地圈钱,尤其是圈地
在房地产市场持续调控的大背景下,房地产金融政策一直从紧,开发商尤其中小开发商获得融资的难度普遍较大。再加上由于多年来房地产市场持续快速发展,大量的住房需求被提前释放甚至被提前透支,商品住宅市场已经基本饱和,甚至在一些地区已经供大于求,使得未来的发展空间被压缩。于是,原本专注于住宅市场的开发商,纷纷谋求转型,其中,旅游地产正成为众多开发商的转型所向。
最新消息表明,万达、保利、万科、佳兆业、中弘、中铁、恒大、富力、龙湖、雅居乐、金融街(000402)、中坤等众多企业,均已将触角伸向旅游地产,甚至在旅游地产领域攻城略地。
万达集团在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山都有相关投资,预计投资规模接近1900亿元。其中长白山项目计划投资200亿元,占地面积18.34平方公里;琅岐岛计划投资300亿元;武汉东湖中央旅游文化区的总投资约500亿元,琅岐岛总投资约300亿,武夷山项目总投资约30亿元。
2010年10月,保利地产(600048)与德阳正式签约保利国际城项目,总投资150亿元,建设用地2150亩;在成都东村打造涉及舞台艺术、现代艺术品创作与交易、文博旅游等多个文化创意产业领域项目,投资126亿元,面积约41平方公里。2011年6月,保利地产首个旅游地产项目位于广东海陵岛的保利银滩开盘,总占地约3000亩,总投资约60亿元。此外,2011年在东莞开发建设26.6平方公里的东莞保利生态城项目,投资100亿元。
早在2007年,万科地产曾投资10.05亿元强势入驻海南浪琴湾项目。2009年12月,竞得烟台市区北部的海面芝罘岛31.2万平方米地块。海南三亚万科森林度假公园项目,占地2000多亩。广东惠州双月湾项目,规划建筑面积130万平方米。今年4月,分别拿下了包括青岛、唐山以及南充等5个项目,基本用于开发旅游地产。
碧桂园堪称中国旅游地产开发领域的先驱之一,曾自称有约20年的旅游度假项目运作经验。2005年,碧桂园开始发力于旅游地产。当年,碧桂园首次推出旅游度假项目清远假日半岛,并由此开始布局全国。2011年7月30日,碧桂园在惠东开发的超级旅游大盘十里银滩开盘。在广东清远市的清泉城项目,2011年5月份推出首期。2012年,在海南文昌,碧桂园打造的首个旅游度假城邦碧桂园椰城,10月10日开盘。目前,还有张家界(000430)碧桂园超级大盘等旅游地产项目正在开发、销售。
恒大地产在2008-2011年间,就成功打造了多个世纪旅游城系列精品。据恒大地产发布的2011年度业绩报告显示,公司的产品结构中,旅游度假产品占比已达到15%。
2006年,富力地产开始进入海南。短短几年间,富力在海南攻城略地,拿下2万余亩土地,建筑面积超过200万平方米,开发了海南富力湾、富力红树湾、富力盈溪谷等大型旅游度假项目。其中,富力在香水湾打造的旅游地产项目富力湾,总投资从最初的15亿元变更为40亿-50亿元,并吸引了13家大公司进驻。
2010年8月,此前一直没有土地入账的龙湖地产,在烟台养马岛圈下33宗地块,总占地2048亩,斥资15.2亿元。龙湖地产在2010年的短短约三个月内就斥资54亿元,共拿下8000多亩土地,方向全部是指向旅游地产。
2011年4月份,雅居乐将海南定安县三幅相邻地块以1.4亿元收入旗下,用作大型休闲养生度假项目。不久前,佳兆业高调宣布,未来6-8年,将在辽宁葫芦岛绥中县东戴河新区斥资500亿元,圈地11平方公里,建造建筑总量为1000万平方米的旅游地产项目。
事实上,近些年,将触角伸向旅游地产的还有更多房企。
在不久前举行的2012年国际旅游财富峰会上,国家旅游局综合协调司司长张坚钟称,今年旅游全行业投资有望继续超1万亿元(2011年已过1万亿元)。包括旅游地产在内的旅游产业发展迅猛,成为服务业的重要增长点。同时,旅游地产也正在成为从其他行业撤出的游资的新出路。旅游产业的发展将带动包括城市建设在内的投资,而发展旅游地产契合了很多地方政府的施政思路。目前,云南、贵州、海南等地成为各路资金投资旅游地产的集中区。
据悉,从山西煤炭行业撤出的3000亿元资金正在寻找新出路,旅游地产成了这些游资的共同选择。旅游地产事实上正成为众多资本的淘金地,也是众多房地产开发企业转型的目的地。有资料显示,在房企百强中,有近1/3已拥有旅游地产项目。
显而易见的是,随着国民经济的快速发展,带薪休假越来越被重视,老百姓收入不断提高,对旅游的需求日益增长。旅游业的发展潜力巨大,也预示着旅游地产的发展潜力巨大,前景乐观。
众所周知,由于旅游地产项目的开发体量大,对资金的实力和企业经营水平的要求高。有业内人士指出,如果企业没有资金优势和独特的经营模式,盲目投入到旅游地产领域,很容易拖垮企业。事实上,旅游地产整个项目的开发周期取决于销售速度。如果市场定位不准确,销售速度缓慢,一些旅游地产项目,将会形成新一轮地产“烂尾”风险。
而且,由于目前传统住宅项目开发所需的土地往往卖不动,而旅游地产项目不但能够带动当地政府投资,又能够增加GDP和就业,因此地方政府对旅游景区和旅游地产的招商引资力度很大,给出的优惠力度也很大。
地方政府对旅游地产的土地不但是大宗地块推出,而且旅游地产项目往往大多离市区较远,地方政府开出的土地价格比传统的住宅及商业地块要低很多,这就吸引了众多开发企业投身于旅游地产开发,以大大低于住宅项目用地的拿地成本拿地。而开发商一旦获得廉价土地,在开发过程中可实施分期开发策略,分批做项目,同时通过对项目的包装和宣传,提升区域地块品牌知名度,可享受土地增值带来的利益,获取多方面的滚动收益。于是,部分房企由此借道旅游地产,低价圈地获取土地等资源,利用市场调整期获取低价土地,然后“合理”地囤积起来。
事实表明,很多开发商在进入旅游地产领域的时候,仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低,其实并不清楚旅游地产该怎么做,显得很盲目。旅游地产不仅仅是做一些可售性物业,还包括商业、酒店,旅游度假等元素,这些都需要开发商具备很强的资源整合能力。如果缺乏资源整合能力,即便造出来也很难销售出去。
已有人担心,房地产市场新的泡沫风险,可能已经就此形成。目前来看,尽管旅游地产风险巨大,一些地产商仍然热衷于此,整个行业已开始显现高热的迹象。究其原因,最根本的动力还是圈地圈钱,尤其是圈地。
这波旅游地产投资开发热潮,会否演变成新一轮“圈地运动”?
对于旅游地产,我们既要看到其乐观的前景,巨大的发展空间,也要防止出现新的投资开发泡沫,积极防范可能出现的市场风险,尤其要防止演变成新一轮“圈地运动”—— 防止一些开发企业以开发旅游地产的名义再行新的圈地、囤地之实。
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