叶檀北漂请逃离北京

财经评论员 叶檀

　　编者按：叶檀在FT中文网上撰文指出，新城镇化时期，就地发展城市群，就地消化人口，已是大势所趋。北漂们，逃离北京吧，普通工薪族们，逃离北上广吧。

　　北京近两年的房租上涨价格超过房价，房租价格上涨显示富裕城市的实际生活成本上升幅度。

　　《经济观察报》根据两份报告，推断北京房租十年涨幅146%。2004年北京央立行房地产经纪有限公司发布了一份当年的北京二手房市场年度分析报告，其中提到当年一居室、两居室、三居室的平均租金分别是1415元/月、1711元/月、2032元/月，取其中间值，可以匡算出，北京市2004年房租平均值为1723元/月。

　　此后几年变化不大，租金收入比显示大部分投资房地产的人，重视的是房价的上升，并不在乎租金收入。2010年租赁市场开始狂欢，2010年，北京租金均价同比上涨18%， 2011年、2012年同比涨幅分别达到15%、14%。截止2013年3月，租金均价已经达到了4238元/月/套（按每平米租金均价55.77元、套均面积76平方米估算）。这是相对保守的估计，根据链家地产的统计，2010年、2011年两年间全市平均租金累计涨幅达到了25%。

　　特大型富裕城市对人口的吸附能力极强。

　　根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济发展数据，截止2012年末，北京市常住人口2069.3万人，比上年末增加50.7万人。其中，在京居住半年以上的外来人口773.8万人，增加31.6万人。2011年人口比上年末增加56.7万人，增长2.9%，增速比“十一五”期间年均增速下降2.1个百分点。倒推回去，整个十一五期间，北京常住人口每年增长5%，五年增长27.6%左右，是个极为惊人的数据，庞大的赴京人口为北京的房地产与房租价格上涨提供了坚实的支撑。

　　北京容纳的是高收入群体，资源约束也只能容纳高收入阶层，非京籍的普通收入群体在北京难以立足，也不应该在“居不易”的北京立足。

　　从房租看北京生活成本极高。2009年12月，《福布斯》发布全球租金最贵城市排行榜，按照调查数据，计算租用两居室的年房租价钱得出，东京、香港和北京分列前三位，上海居第五，其他分别是孟买、新加坡、首尔、悉尼、雅加达、胡志明市。

　　这还是北京房租大幅上涨之前的数据，如果计入人均收入，京沪等城市与新加坡等地相比，生活成本马上翻番。

　　从租金收入比看，北京的租金成本排名第二。租金绝对价格排名第一的东京年租金3.67万港元，人均年收入26.45万港元，租金收入比在13.9%，属于正常范围; 排名第二的香港年租金3万港元，人均年收入34万港元，租金收入比在8.8%，属于较能忍受的范围;排名第三的北京，年租金2.84万港元，但人均年收入仅4.65万港元，租金收入比在61%，属于难以忍受的高成本范围;其他匪夷所思的房租收入比，孟买高达121%，上海为49%，雅加达51%，胡志明市65%。孟买较为特殊，不仅贫富差距悬殊，还有庞大的贫民窟，造成普通工薪阶层的房租高成本。