程凯房价到底高在哪？

程凯

李克强总理第一次总理记者招待会，大小投资者们都在等李总理对房地产表态，有人甚至分析了各种可能情况，准备了各种应对预案。

市场永远是最敏感的，尤其是对它最感兴趣的话题。但结果让人失望，既没有记者问起房价，李总理也没有主动自问自答房价。也不知道总理没有对房价表态是好事还是坏事？这种不确定性，至少让多空双方都可有所想象。但是，房价的问题始终还在那里！

上周末《地平线》专栏写《美国人的股票 中国人的房子》，想说中国的流动性有没有过剩，倒不是看M2有多少。货币有没有超发，要看结果，看流动性到底流到哪里去了。既然CPI还算稳定，股价也不算高，那也只有房价了。这才是值得中国人说出口的，“我们房价高。”

这当然是句笑话。有几套房子的人为此偷着乐，没有房子的人为此伤透心。房价涨了要怪流动性，说对也对，说不对也不对。央行要稳经济，稳物价，管的是货币总量。为房价负责不是央行行长的任务，而央行也采取了结构性办法，比如提高首付比例，加大二套房利率。大家还要记住，正是央行在2003年发现问题并开启了对楼市的调控。

放出来的流动性只是房价高的一个必要条件但并不充分。中国房价的正经问题应该是，为什么流动性都流到房地产去了？这是明白人都在思索的谜题。经济学家李迅雷最近给《华尔街日报》写了一篇专栏文章《让中国房价软着陆》，主要看法是房地产有泡沫，必须软着陆。

要如何软着陆呢？李的观点是“抑制需求比扩大供给更合理”。他驳斥了一个不少人认同的建议，所谓“通过扩大供给来平抑房价，认为其比用行政手段(如限购政策)更合理有效”，因为在已经存在泡沫的前提下，通过市场化手段扩大供给，会助推房地产泡沫的加速破灭。

其实，如果大家对中国楼市存在泡沫有共识，所谓的通过扩大供给就行不通，所谓的刚需推动房价上涨也说不通，因为这两条都是在默认楼市没有泡沫。

要是比照股票市场、期货市场，我们就一定会知道，楼市的泡沫还是来自于投机。但大家一说投机，想到的都是投机性的需求，是买房炒房，不太会注意的是投机性的供给，也就是手里有大量非自住房的人(并不一定是炒房人)，他们愿不愿意根据市价变化，将手里的房子真心放到市场上去卖，增加市场的供给。

本来我也一直想不明白房价的难题，但突然却从中粮期货的黄圣根那里得到了启发，原来还有投机性供给这一说法，让我们的思考豁然开朗。

黄圣根搞期货，最需要搞清楚市场供需情况。他发现了一个实际问题，“为什么有时候供应更宽松，价格反而上涨了呢？”最后他整明白了，他默认的所谓供应更宽松，就是我们通常所说的生产供给，比如汽车厂生产的轿车，开发商建好的商品房，但市场的价格，并不仅仅是由这样的生产供给和对应的消费需求所决定的。

黄圣根提出一个狭义供求关系和广义供求关系的区别。狭义供求关系，供应=实际供应的产量，需求=实际消费量；广义的供求关系，供应=实际供应(产量)+投机供应(现货投机、期货投机供应)，需求=实际消费量+投机需求(现货投机、期货投机需求)。

而且黄圣根还发现，虽然投机需求和投机供给量占实际供求量的比例有可能很小，但对价格的影响有时候却非常大，比如某一商品供应短缺10%，但价格有可能因此上涨一倍或者几倍。

黄做出这样的分析，是为了解释期货市场上为什么一天之内实际的生产和消费没有发生大的变化，而价格却可以发生极大的变动。详细分析大家可以参见他的《期货投资的艺术》一书。我想说的是，一旦引进对房子的投机性供给和需求，我们对房价也就有了真正的认识。

从广义供需平衡的等式来看，实际供给，也就是开发商的生产，实际需求，也就是所谓的刚需，这两个变量虽然也会随着时间、政策的变化而变化，但突然发生大变动的可能性不大，大变化的都是非常缓慢的过程。而房价一直在飙升，只能从投机来解释，要么投机需求在加大，要么投机性供给跟不上来。

对于投机性的购房需求，这两年的房地产调控政策认得很准，被人质疑的“限购”、二套房贷提高利率都是为了抑制房子的投机性需求。现在的“国五条”，对二手房交易严格征收20%的税，也是为了打击投机性需求。但为什么房价还是涨呢？甚至20%的税短期也在助涨房价呢？既然投机性需求说明不了问题，就只能找投机性供给去解释。

搞不清楚投机性供给，我们就只能说“还是流动性太多”、“还是刚需太硬”、“还是政府的手干预太多”。这些都不在点子上，其实房价降不下来就一条，有投机性住房的人不愿意卖，也就是所谓的投机性供给一直没在市场上放量。

怎么让已经投机买了房的炒房人，不想炒房只想保值增值买了好几套房子的人，还有不知道什么原因手里就有了大把房子的人，让他们把投机性的房子放出来呢？我能想到的办法只有一个，合理厘定一个房产税的起征点，然后对投机性持有的房子施以真正意义上的重税。

其他都是瞎白话，有投机性住房的人最喜欢这种瞎白话，把水搅浑搅乱嘛！

(作者为本报编委)