张映光楼市调控未到最后一局

2013年两会前后，有关“国五条”细则的讨论一直是会场内外的热点。

3月5日，国务院总理温家宝在做2013年政府工作报告时再次提出，坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。

时间回到数日之前。3月1日傍晚，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。这份一共六条的通知，部分条款之严厉超出市场之前的预期，如对二手房交易征收20%的个人所得税、对二套房提高首付及贷款利率，以及统一全国各地的限购标准等。

靴子终于落地了，但结果明显扑朔迷离。

这是上一轮调控的大结局，还是新一轮调控的发轫？经济学家许小年说，博弈论中有个说法，最后一局不算局。华生——“价格双轨制”理论的提出者则认为，以税收手段调节为主的该轮调控，正走在正确的道路上。但究竟如何评价，却仍绕不开国五条细则出台的背景。

暂且抛开如今被炒得沸沸扬扬的细则内容，国五条细则在两会召开前这一敏感时期出台，仿佛从二楼扔下来的靴子，显得有些突兀。此次出台的调控政策与过去历次国字号调控政策有几点细微的差异，引人玩味。

首先，签署国五条细则文件的仅有国务院办公厅一个部门，与以往各个部委联合签署的惯例形成强烈反差，而这也引发了此轮调控的猜疑。

而此后住建部部长姜伟新在接受记者采访时表示，并不清楚细则出台背景。最后在一片质疑声中，住建部副部长齐骥则表示，会有避免“误伤刚需”的保护措施。

这一切都令人猜测，“国五条”代表的是调控的旧思路，还是新政的新思维？

对“国五条”细则的质疑主要集中在二手房交易环节税收的从严征收，从原来按总价的1%从严为按价格差额的20%。考虑到这几年房价的涨幅，这无疑等于大幅提高交易环节税收，将会是对二手房交易市场的打击。

中国指数研究院数据显示，2013年2月全国300个城市共推出土地2846宗，同比增加38%；其中住宅类用地成交楼面均价为1697元/平方米，同比上涨49%。而二手房方面，2013年1月，13个城市二手房成交总量一举突破“七万大关”，高达74136套，环比上涨9.27%，同比上涨436.87%，创下历史最高纪录。近两月26个城市二手房挂牌价伴随着成交量“水涨船高”，整体涨幅保持稳定。

这些现象再结合资本市场地产股票持续回涨的一系列信号，似乎与2009年房地产市场的V型反转前的市场颇为相似。但是，即使在调控政策出台落地前的24小时，作为市场的旁观者，仍可窥见中央和地方政府深层博弈的痕迹。有媒体称，调控政策在出台两日前已成文，但颁布前一天，北京市场土地单日成交达到107亿，而调控政策在土地成交后才落地。难道扔靴子的手，真的为了107亿举了两天吗？难道这又是一场跑完百米后才响起的发令枪吗？我们只能猜。

但无论如何，国五条细则令房地产行业从“国五条”出台后长出一口气的盲目乐观中一夜惊醒——针对房地产的调控并未出现放松的迹象。房价与政治的高度关联恐怕令任何执政者都不敢轻易放松勒在房地产脖子上的缰绳。因为房价已成为评价政府信誉的指标之一。

为此，反对者们的观点一如既往。潘石屹认为，交易环节征税会影响二手房释放，降低供给，反而会抬高房价。但是落地的靴子不可能再扔回到窗子里。尽管这又是一只不合脚的靴子，但仍然要穿着它走路。与其怨声载道，不如冷静地判断调控可能的新方向。显然，单纯依靠行政命令的手段，简单粗暴地调控房地产市场，已越来越不被人所认可。

尽管方向已转向税收方式，但“国五条”仍未跳出行政命令的圈子，而我们更希望它是行政命令式调控的最后一局。

最后一局不是局，从“国五条”来看与之前的调控有明显的差异。依照华生的观点，真正的调控是由交易税、所得税、房产税等多层次税种组成的一套组合拳，将可能取代过去的行政命令，变成房地产调控的主要武器。也许此次废除1%交易税，而转为20%所得税只是新政的一个开端。

但毫无疑问，2013年房产税在各主要城市的快速落地，才是房产调控三大战役的主旋律。在这一主旋律下，笔者认为，住宅去投资化将是一种不可逆转的趋势。无论是旧有的调控思想，还是新政新思维，都不可能放任一线城市住宅价格大幅上涨。而税收杠杆的应用只会将住宅价格牢牢地压在五指山下。这一系列政策震荡也许才只是开端，因为房地产下半场的哨声已经吹响，下半场要有新的规则。房地产投资也要有新的思维。政府靠卖地就挣钱，卖房人靠买地挣钱，买房人靠炒房赚钱的时代已经一去不复返了。

(张映光，资深媒体人、庄凌顾问董事长；苏鑫，高和资本董事长)