易宪容楼市调控为何越调价越高

2月20日，面对国内房价全面上涨，国务院推出了“国五条”，即要求从稳定房价、遏制住房投机投资、增加住房供应、加快保障房建设及加强市场监管五个方面对房地产宏观调控，以此来保证房地产市场健康稳定发展。

“国五条”出台之后，房地产与股市两个市场对该政策的反应截然不同。比如，房地产商认为，“国五条”是老调重弹。根据前十年的经验，房地产商不担心这种调控，拒绝“以价换量”来应对调整，反之，他们认为“两会”后，为了GDP增长，房地产宏观调控政策会放松；但国内股市则不然，“国五条”出台之后的第二天，立即把中国股市杀得落花流水，与房地产业相关的股票更是跌得惨不忍睹。

如上所言，房地产开发商为何对“国五条”会如此不屑呢？这很大程度上表明了今天的“国五条”与2010年的“国十条”的内容没有差别。“国五条”的内容包括在“国十条”的内容里，那么据此推测，“国五条”对当前高房价调控岂能起到作用？

要保证房地产宏观调控有效果，就得重新确立“国五条”的信度。如何来确立“国五条”政策信度？在笔者个人看来，“国五条”的实施细则要注意以下几个方面。前十年房地产宏观调控政策没能达到预期，最为根本的原因就在于为了GDP增长而刻意把住房市场性质混淆，从而使得国内住房市场投资投机盛行，买房成了全民赚钱的工具。因此，前十年房地产宏观政策的一个基本观念，就是认为市场的高房价是由市场供求失衡所导致的。如果不解决这种住房供求关系失衡，这种高房价将一直持续下去，而且土地永远的稀缺性更是让高房价无法下来。

其实，这是一种严重的误导。因为，住房作为一种商品与其他商品有一个完全不同的特性。它不仅是一种价值高的耐用消费品，而且也是一种投资品(就在于政策如何来界定)。对于这样一种具有两种性质的商品来说，尽管是同一样的商品，但由于性质不同，其价格形成机制、定价基础、市场供求关系、市场运行机制等方面是完全不同的。如果住房作为一种投资品，它也如其他投资品一样，其价格很大程度上取决于投资者的预期，而这种预期又受投资者个人心理因素、市场环境及市场金融条件来决定。因此任何投资者进入市场并不取决于投资的价值高低，而是取决于投资者对该产品的预期。在这种情况下，投资者对住房需求是相当不确定的。它可能在零到无穷大区间徘徊。当投资者都预期住房价格会上涨而又有好的金融市场条件时，那么这时住房投资需求可以是无穷大。市场是无法通过增加住房的供给来满足这种需求的。而住房消费需求完全取决于个人收入预算线或实际支付能力，它随市场供求关系变化。

还有，住房是一种不动产，其任何一个产品都具有唯一性。在这种情况下住房的市场结构是非正式的卡特尔联盟，即住房市场只有需求线而没有供给线。房地产开发商是住房价格定价者而不是价格接受者，他们能够透过行业惯例共同定出较高的一手房价格，也可能通过一手房价格的指标性效应引导二手房市场的价格。因此，房地产开发商具有很强的托市能力。在这种情况下，无法用住房市场消费供求关系来解释价格变化。这就是前两年国内不少城市的住房销售量大跌而价格不变化，即“量降价滞”的原因。

因此，当前国内住房市场存在着消费性需求和投资需求。由于这两个住房需求的性质、定价基础、价格运行机制完全不一样，如果政府的房地产宏观调控不能够针对性对症下药，那么要达到遏制当前房地产市场高房价的目的是不可能的。

不过，这次“国五条”与以往房地产宏观调控政策有很大不同的地方，一是调控的方式由早前的供求关系管理转化为预期管理，即把当前国内住房市场认定为投机投资为主导的市场；二是房地产宏观调控的基本原则是“鼓励住房消费需求、遏制住房投机投资需求”，希望从政策上把住房市场两种不同的需求严格区分开。这是“国五条”的核心。

不过，房地产开发商之所以会认为“国五条”老调重弹，没有新意，这其中或许与下面几个因素不无关系。一是房地产宏观调控的行政性干预政策不仅没有退出市场，反之变本加厉要强化。比如限购令、限价责任制等。理论与经验都证明，任何行政性房地产宏观调控政策，只要购买住房是有利可图的赚钱工具，投资投机者都会有办法冲破这种限制的，只不过增加少许成本而已。二是对于住房消费需求与投资投机需求严格区分及遏制后者，国际上成熟房地产市场都有一套完整的经济杠杆与法律制度，但是为何政府这个时候不借鉴国际惯例。三是对于当前住房市场的高房价，政府房地产宏观调控的思路仍然没有离开具体的供求管理，希望增加住房供给来解决高房价问题等。如果不能对上述几个房地产宏观调控政策或是改进，或是细化，在政策调控思路上有重大变化，房价就会越调控越高。

因此，政府要确立“国五条”的信度，让当前的住房市场预期逆转，就得让政府的行政性干预政策逐渐退出市场，采取国际上通行的遏制高房价的信贷及税收杠杆(如中国香港与新加坡那样)，这样才能让房地产的赚钱功能弱化，让投机投资者逐渐退出市场及挤出房地产泡沫。

(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)