钱多、房少，房价涨

当全国特大城市房地产成交量、房地产价格均出现放量微涨的时候，人们习惯性的又把目光转向了“限购”政策是否放松、地方政府对房地产调控的落实力度等“老生常谈”的问题，但恰恰是在这时，人们忽略了决定房地产市场和价格现状与未来的最关键因素——银根。

“银根松，房价涨，银根紧，房价跌。”这是比限购政策、地方政府落实力度更为直接的规律。2012年四季度以来的成交量、房价“双上扬”的主因，就是银根放松。央行1月24日发布《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示，个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速比上季度末高0.9个百分点；而2012年全年增加9610亿元，同比多增23亿元。

在这里需要区别两个概念，即需求和购买力。北京、上海、广州、深圳这样的特大型城市，“需求就在那里，不增不减”。但面对动辄需要100万元以上的大额消费，需求并不等于购买力。需求转化为购买力所依靠的是个人住房信贷。个人住房信贷松一点，实际购买力就强一点，成交量就大一点，房价就涨一点，反之亦然。

所以，当我们以极大的热情去猜测2013年春节之后各级政府对待房地产态度，借以预测未来房价是涨是跌的时候，不如“回归基本点”，从银根和融资环境的角度来建立对于2013年房地产市场的基本预期。

按照惯例，2013年全年的信贷总额要到3月份才能下发至各商业银行，但是从1月前两周的情况看，“冲高”难以避免。有媒体援引专业机构的数据称，1月前两周工、农、中、建四大行新增贷款达2700亿元左右，已超去年12月全月投放量，尽管其中结构尚未公布，但信贷环境总体适度宽松的态势已十分明显。

“钱”构成了房地产市场运行的基本环境，如果个人住房信贷的政策营造出一个相对宽松的环境，需求转化为购买力的程度便可以基本预估出来。剩下的就是最为基本的“供需关系论”——根据中国房地产指数研究院的市场监测，2012年全年100座城市土地供应量7.74亿平方米，同比下降9%。

尽管同比下降只有9%，但2012年一、二季度的土地成交情况十分低迷，仅占全年土地成交的35%。按照土地获取后8~10个月开始向市场预售形成期房供应的情况看，2013年一、二季度的房源供应量将会有所下降，个人住房信贷宽松导致购买力的增长，但可售房源却可能出现下降，这一增一降，自然会导致房地产价格微涨。

最后，我们还要考虑房地产开发企业的融资环境。央行《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示，2012年末，地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，增速比上季度末高5.1个百分点，房地产企业融资环境相比于2011年已经有了明显的改善，房地产开发企业为了现金流而降价销售的动力已然减少。

投资机构似乎已经看出了其中的端倪。2013年1月，龙湖地产发行5亿美元10年期债券，利率仅为6.5%；此外，恒大地产、富力地产、碧桂园等企业也均以相近利率发行海外债券，如是利率水平远低于2011年前后，海外投资机构动辄要求10%以上利率的境况已经迥异。与此同时，中化方兴、首创置业、金地集团在国内发债利率也维持在8%左右。低利率债券得以顺利发行，足以说明投资机构已经适度降低了对2013年房地产市场的风险预期。

理解了“钱的环境”，2013年上半年的房地产市场走势就不再雾里看花了，而这一切，或许也就是各一线房地产企业普遍调高2013年销售任务的原因所在。