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钱多、房少,房价涨

发布时间:2013-2-23 8:51:20 来源:不详 浏览: 【字体:

当全国特大城市房地产成交量、房地产价格均出现放量微涨的时候,人们习惯性的又把目光转向了“限购”政策是否放松、地方政府对房地产调控的落实力度等“老生常谈”的问题,但恰恰是在这时,人们忽略了决定房地产市场和价格现状与未来的最关键因素——银根。

“银根松,房价涨,银根紧,房价跌。”这是比限购政策、地方政府落实力度更为直接的规律。2012年四季度以来的成交量、房价“双上扬”的主因,就是银根放松。央行1月24日发布《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示,个人购房贷款余额8.1万亿元,同比增长13.5%,增速比上季度末高0.9个百分点;而2012年全年增加9610亿元,同比多增23亿元。

在这里需要区别两个概念,即需求和购买力。北京、上海、广州、深圳这样的特大型城市,“需求就在那里,不增不减”。但面对动辄需要100万元以上的大额消费,需求并不等于购买力。需求转化为购买力所依靠的是个人住房信贷。个人住房信贷松一点,实际购买力就强一点,成交量就大一点,房价就涨一点,反之亦然。

所以,当我们以极大的热情去猜测2013年春节之后各级政府对待房地产态度,借以预测未来房价是涨是跌的时候,不如“回归基本点”,从银根和融资环境的角度来建立对于2013年房地产市场的基本预期。

按照惯例,2013年全年的信贷总额要到3月份才能下发至各商业银行,但是从1月前两周的情况看,“冲高”难以避免。有媒体援引专业机构的数据称,1月前两周工、农、中、建四大行新增贷款达2700亿元左右,已超去年12月全月投放量,尽管其中结构尚未公布,但信贷环境总体适度宽松的态势已十分明显。

“钱”构成了房地产市场运行的基本环境,如果个人住房信贷的政策营造出一个相对宽松的环境,需求转化为购买力的程度便可以基本预估出来。剩下的就是最为基本的“供需关系论”——根据中国房地产指数研究院的市场监测,2012年全年100座城市土地供应量7.74亿平方米,同比下降9%。

尽管同比下降只有9%,但2012年一、二季度的土地成交情况十分低迷,仅占全年土地成交的35%。按照土地获取后8~10个月开始向市场预售形成期房供应的情况看,2013年一、二季度的房源供应量将会有所下降,个人住房信贷宽松导致购买力的增长,但可售房源却可能出现下降,这一增一降,自然会导致房地产价格微涨。

最后,我们还要考虑房地产开发企业的融资环境。央行《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示,2012年末,地产开发贷款余额8630亿元,同比增长12.4%,增速比上季度末高5.1个百分点,房地产企业融资环境相比于2011年已经有了明显的改善,房地产开发企业为了现金流而降价销售的动力已然减少。

投资机构似乎已经看出了其中的端倪。2013年1月,龙湖地产发行5亿美元10年期债券,利率仅为6.5%;此外,恒大地产、富力地产、碧桂园等企业也均以相近利率发行海外债券,如是利率水平远低于2011年前后,海外投资机构动辄要求10%以上利率的境况已经迥异。与此同时,中化方兴、首创置业、金地集团在国内发债利率也维持在8%左右。低利率债券得以顺利发行,足以说明投资机构已经适度降低了对2013年房地产市场的风险预期。

理解了“钱的环境”,2013年上半年的房地产市场走势就不再雾里看花了,而这一切,或许也就是各一线房地产企业普遍调高2013年销售任务的原因所在。


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