商业地产将现三大走势

住宅市场调控的持续以及城镇化的推进，使得近几年间商业地产发展迅速。2013年，基于市场现有发展阶段，在项目类型、项目开发以及项目投资等三个维度，将会呈现如下三大走向：

生活商业中心机会大好

目前大部分待开发的项目多处城市新区，随着城市多中心发展态势增强，这些项目有可能成为所在新区的生活商业中心，在挑战中迎来众多机遇：首先，新区亟待具备商业、居住及办公等众多城市机能，完备的商业服务功能是城市分中心形成的重要前提，因而，新区商业面临广阔发展空间；其次，对于周边可辐射的消费人群，新区商业拥有得天独厚的便利性；最后，在品类日益丰富的背景下，新区商业面临众多业态可选择，能够通过丰富且创新的配置，形成差异化的竞争优势。

需要强调的是，新区商业首先应注重融入更为多元的丰富业态，以提升对区域人群的黏性；与此相关，由于新区商业辐射的人口有限，且相对独立，其消费市场规模相对有限，增长速度也不会太快。因此，项目间的竞争关系非常明显。新区商业应看重、善用大规模优势：如果其未来周边有更大项目出现，客源很可能会被大项目更为丰富的品类所分流。而如果其规模够大，便可在相当长时期内获得大容量优势。

租售结合再被重视

人们已意识到，并非销售商铺就不可能做好经营，商业租与售的“对错”思维将逐渐被“适合与不适合”思维所替代。

随着商业地产规模化开发，租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注：第一，租售结合可为快速扩张提供现金流支撑；第二，在三四线城市以及部分城市区域，如果开发项目规模不大致使无住宅或公寓可卖，部分商铺的有效销售反而会带来高于住宅的可观回款。

在销售商铺时，为减少销售可能带来的负面效应，第一，应规划出更多因展示面好而具备更强生存能力的街铺。第二，在销售时，应适当控制投资与自用比例。自用者与纯粹投资者的主动性有所差异，应尽可能将商铺卖给用家。第三，如果不是销售给用家，也应尽力协助投资者对接商户资源，有效避免商铺散售带来的“各自为政”局面。

百货运营商加速转型购物中心

在诸多百货遭遇危机的情形下，随着消费者对社会化、复合化以及一站式的购物休闲生活需求的加强，百货运营商转入购物中心的态势将会更加明显。同时，土地成本高企下的租金压力、次主力店对于百货主力店地位的挑战，以及网购对于无体验式消费的冲击等现实，也是逼迫百货运营商不得不谋求转型的外在因素。

然而，百货运营商求变并非一蹴而就，从百货到购物中心，他们需要迎接的不仅是盈利模式的转变，更是既有思维定势的打破。

第一，百货是“利用空间”的学问，而购物中心则是讲求“浪费空间”的学问，百货运营商需注重对空间营造的思维；第二，在传统百货内，服装等业态占据较大比例，租金坪效相对较高，而打造购物中心需用丰富业态营造一个完整的生态系统，需有意识主动接纳一些低租金业态，不要依然挂念服装等业态所提供高回报；第三，百货运营商要对运营模式进行更新，即从通过商品组合和促销实现“进、销、结、存”，到通过业态的配置和租户的管理，实现持续吸引客流推进租金升值。

笔者系RET睿意德执行董事