大城市房价为什么如此高？

⊙李宇嘉

近期披露的百城房价实现了连续第八个月环比上涨，而且今年1月环比涨幅25个月以来首次突破1%，显示大多数城市房价上涨在加速。大城市房价上涨速度更快：京、沪等十大城市住宅1月均价达到16417元/平方米，环比上涨了1.61%，与上年同期相比上涨2.84%。从去年6月到今年1月，百城房价指数月环比平均涨幅为0.37%，而十大城市房价指数环比涨幅达到了0.57%。限购政策毫无松动，这些城市的房价竟如此快速上涨，令人费解。

很多人将其归咎于房地产调控让位于“稳增长”而事实上放松了紧缩政策，强化了购房者“政策见底”的预期。由于大城市刚性购房者太多，而供应非常有限，购房者蜂拥入市从而推动了房价上涨。其实，大家都忽视了一个根本原因，大城市刚性购房者之所以太多，是因为这些城市的产业集聚水平和公共服务设施的优质程度远高于其他城市，就业机会和福利水平也远高于其他城市，从而吸引大量的人口源源不断地流入，形成了这些城市房价上涨的预期，以及这种预期的不断自我实现。

尽管从“十五”以来，我国就提出了城镇化、发展县域经济、促进大中小城市均衡发展的城市空间布局战略。但大城市发展的速度和质量要远远好于其他城市。因为在我国等级化的行政管理体制下，生产要素和资源流动的方向和规模取决于行政级别的高低。行政级别最高的城市获得的生产要素和各类资源最多。自1994年实施分税制的财政包干体制以来，省级政府和下面市(县)级政府的关系本应是公共财政框架内平等的契约关系。但由于中央政府对于市(县)级政府的行政管理完全放权于省级政府，于是市(县)级政府官员的任命和政绩考核的权力完全掌握在省级政府官员手里，遂使这种本应完全平等的契约关系变异为不平等的上下级关系。突出的例子就是分税制只停留在中央与省级政府之间，而省级政府与市(县)级政府并未完全实施分税制，于是层级越低的政府财政自主权越弱，也就越难以吸引资源和人口流入。

在大城市优先发展的背景下，生产要素或资源首先满足大城市的需要并在大城市集中，带来了产业集聚和人口集聚水平的提高。制造业优先发展和人口优先在大城市集聚驱动了生产性服务业和生活性服务业的发展，产业结构升级转型的路径也就自然形成。近年来绝大多数大城市的第三产业产值超过了第二产业产值。另外，长期以来经济要素(包括诸如对外开放的优惠政策)偏向于大城市，锁定和强化了未来产业进一步发展的空间分布路径，这让大城市和中小城市发展的差距越来越大，这也是为何对外来人口限制最为严格的大城市反倒成为最吸引外来人群的城市。

由于产业基础的厚实和产业升级的实现，大城市的边际生产效率较高，这一方面会增加就业机会，特别吸引高素质的人才进入，另一方面也会提升居民整体收入水平和单位物理空间的产值。作为兼具生产性服务业和生活性服务业的房地产行业，必然要在价值上体现区域内生产要素的高边际生产效率，也就是高素质人才需要高价值的房地产，而这种高价值在收入水平上也会得到支撑。这就是为什么大城市越是靠近中心区，房价就越高的原因。

同样，在我国等级化的行政管理体制下，大城市获得用于公共服务配套生产的资源也远远多于其他城市，而在省会城市和省内非省会城市、区域中心城市和区域内其他城市的对比上也存在同样的逻辑。由于人口更偏向于往大城市集聚，一些只有在规模效应下才能提供的公共服务设施(如音乐会、体育赛事、大型商业综合体、地铁等)的供应便成为可能，而服务业的价格在消费规模效应下也并不会特别高。例如，在京、沪、穗，一般的餐饮、电子通信价格并不比其他城市高，甚至可能还较低，这也是吸引人口源源不断地流入的另一个因素。住房需求在更大程度上是对整个城市和住区周边公共服务设施的需求，而大城市和其他城市在公共服务水平上的差距是决定房价高低的最重要的因素之一。

问题还有，纽约、伦敦、东京等大城市的房价尽管较所在国家其他城市要高，但这些城市房价问题并不像我国那样突出，因为欧美国家的城市之间并不存在等级化的行政管理体制，公共服务设施和产业发展差距并不大，房价之所以更高纯粹是这些城市的产业结构更优和人口更密支撑下的房价上涨。还有一个核心的问题是，这些城市的资源流动完全靠市场价格驱动，资源利用效率较高。在我国，行政化调动资源必然产生资源利用的不节约甚至是浪费，大城市都在争相建设“国际大都会”，金融中心，都在大建景观，修大马路和大广场，不少工程完全违背了经济发展基本规律，城市规划不合理并经常调整，人为造成了人地矛盾的紧张，这也是我国大城市房价更高和上涨更快突出的另一个原因。

(作者单位：深圳市房地产研究中心)