上市房企不怕调控

房地产调控的风声又来了。

部分城市住房公积金政策收紧的事实，加上新一轮房地产调控政策即将出台的传言，给了地产股及建材股重击。大盘亦应声而下，连收两根中阴线，调整意味浓厚。

关于房地产调控将出新招，春节前就有各种传言。最新传言是二套房贷首付比例提高、利率上调。传言尚待证实，而其对市场的影响已然产生。

这次调控政策如果近期出台，其时机耐人寻味。是本届政府的最后一次调控？还是新领导班子的第一次调控？不同的判断，可能会产生大相径庭的预期。

但不管是哪一种情况，对于房地产调控这件事，委实需要认真检视。

自2003年以来，房地产已经历不下五轮调控。如果从房价看，很多人认为调控是失败的，甚至有“越调控越上涨”之评。但官方政策口径是不让房价大起大落，并未明言打压房价。

房地产究竟需不需要调控，如果需要，该如何调控？

房地产是特殊商品。“居者有其屋”是政治家的口号，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是诗人的诉求，温饱则是老百姓的基本需要。

对于这种特殊商品，政府不能放任不管，在市场机制失灵的领域和时期，加以调控是有必要的。

但房地产终究是商品，调控必须遵循经济规律。作为商品，其价格由供求关系决定，是最基本的经济规律。

如果调控目标是房价，政府可以在供应端出手调节，其方法有二：一是加大土地出让；二是推出廉租房，直接增加二级市场的供应。

而我们看到的是，每逢调控，地方政府往往减少了土地出让，并一再延缓推出计划内的廉租房。

在需求端，调控政策主要是限购、限贷。这是对需求的强行压制。一旦调控放松，供应来不及跟上，需求报复性反弹。调控自然变“空调”。

多年来的房地产调控经历表明，人民群众对于房地产的消费需求，很可能被低估。

经济的本质是创造产品和服务，来满足人们的需求。何况房地产与中国经济、与地方财政，均是休戚相关。

至于政策调控，本就应该回归宏观层面。管住货币的闸门，比盯着一两个具体行业的价格波动，要从容得多。而以当前房价水平、货币投放节奏，一线城市的房价还要想大涨，亦无空间。

回到股市，房地产调控政策越严厉，长期来看越有利于上市房企。君不见，随着一轮轮调控，中小房企纷纷出局，房地产行业的集中度日益上升，上市房企的行业占有率日益提高。

这既是因为上市房企久经风雨，已积累了应对调控的丰富经验；也是和前述调控政策直接相关的。

当政府减少土地供应，则上市房企可以凭借更雄厚的资金实力，抢到为数不多的出让土地。如果货币政策收紧，则上市房企也比中小房企有更多的融资渠道，更好的信用资质。

(作者为本报编委)