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行政手段难压房价上涨

发布时间:2013-1-19 6:41:47 来源:不详 【字体:

国家统计局最新发布的数据显示,2012年12月,全国70个大中城市中,房价新建商品住宅(不含保障房)价格上涨的城市有54个。房价全面上涨的态势已持续数月。中国房地产学会副会长陈国强在接受中国证券报记者采访时表示,在去年宏观经济整体增速放缓的情况下,房地产市场调控力度仍未松动,说明房地产调控政策将常态化,“短期内,不要指望限购、限贷等政策会退出。”

陈国强表示,尽管2012年以来,部分地方政府有放松楼市调控的冲动和尝试,但几乎都被叫停,这反映了中央在经济调结构、转变增长方式的决心。

在关乎楼市调控的政策推进中,如房产税试点、个人住房信息系统建设、土地制度改革等,极有可能因城镇化概念的提出而加快推进。但因涉及到相关利益,地方政府瞻前顾后的心态明显,导致今年的推进程度面临不确定性。但他同时强调,上述制度改革的大方向已定,一些地方已具备客观条件,就看政府部门有无推进决心。

根据国家统计局的数据,去年下半年以来,全国房地产市场“量价齐升”态势明显。对此,陈国强表示,在经过近几年的严厉调控后,房地产行业本身形成了一种自我调整、自我修复的内生增长机制,通过简单的行政手段难以压制行业本身增长,这也是房地产行业逐渐走向成熟的一种表现。

陈国强称,虽然市场表现向好,但供应端仍然存在隐患。根据国家统计局的数据,去年全年,全国房地产开发投资增速、房企购地面积增速和房企本年到位资金增速等指标均有所下降,并导致国房景气指数掉头向下。他认为,这说明整个房地产市场还处在底部震荡阶段,尚未完全从底部走出。

对于个别城市土地供应量下降,他认为,主要在于地方政府的供地节奏放缓,使全年土地交易量远低于年度供地计划。

他强调,虽然目前房地产市场走势趋稳,但后续供应端的不确定性仍然存在。这使得2013年的楼市走势存在一定变数。“一方面,目前楼市的需求和成交量在稳步回升;另一方面,楼市的供应持续低迷甚至是负增长。”他说,这会给房价带来上涨压力。

陈国强建议,在接下来的房地产调控中,要格外关注供应端变化,尤其是增加普通住宅用地供应。

但个别城市存在市场供大于求的风险。陈国强认为,不同区域的房地产市场形态存在较大差异。在鄂尔多斯楼市崩盘之后,贵阳、常州、营口等地先后传出房地产市场异动的消息,这种现象需要引起关注。“2012年暴露出来的风险只是冰山一角,反映出不同地方市场的供求风险是客观存在的。”

他指出,部分地方政府在土地财政的驱动下,此前持续放量供地,造成区域楼市供大于求,甚至出现一定的泡沫。对此,买卖双方不仅要有比较清醒的市场风险意识,政府部门也应该及时采取措施,避免风险扩大。

精彩对话

中国证券报:土地价格不仅是房价的重要成本,同时也会在很大程度上影响市场预期。2013年土地市场是否会延续去年态势,出现高价地,甚至“地王”?

陈国强:高价地和“地王”的诞生取决于很多因素。首先,用地本身的资质和条件相对较好,如位于核心地段,用地性质良好,配建规模小。其次,土地出让过程中的争夺较为激烈,不断将价格推向高位。“地王”的诞生有其特殊性,需区别看待。随着土地一级开发等成本的持续提高,一些优质地块开始入市,不排除继续出现“地王”的可能。

在土地供应的过程中,政府部门要注意调整供地结构,将普通商品房和高端商品房用地的供应、住宅用地和商业、工业用地的供应、市区和郊区的土地供应等,进行合理搭配。

要明确市场预期,及时公布年度土地出让计划,并将拟出让土地的时间、位置、体量等信息进行公示,避免因信息不对称导致市场波动。在出让方式上,应该更加灵活和务实,不要一味采用“价高者得”的拍卖方式出让,可采用招标或设置最高限价等方式进行出让。

“饥渴供地”是造成去年个别地块遭到疯抢的原因。在政策层面,国土部一直要求加大土地供应力度,但主要责任还是地方政府。未来要关注的是政策如何完善和落实。比如,对于连续多年没有完成用地出让计划的城市,是否会有相应的问责和督查?如何来操作?地方政府怎样配合房地产调控的实施和落实?这都是未来政策需要完善的地方。

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