商办楼市场的三大谎言

　　商办楼市场的前景虽然看好，但在包括“地铁经济”等效应有待发酵的情况下，商办楼市场还有一段坎坷路要走，看来已是“命中注定”。

　　上期关于商办楼市场的探讨，部分业内人士有不同意见，遂以公开场合与私下沟通的方式进行意见交换，个人认为是相当好的事，虽然最终很有可能是各说各话、各自陈述观点，谁也没有改变谁的判断，至少是值得鼓励的思想碰撞。

　　中国商办楼市场仍处培育期

　　在互动交流的过程中，其中有几个问题我印象比较深刻，特将之提供出来，并表达我的观点，以就教于读者与诸先进。

　　问题一：对比美国拉斯维加斯或法国里昂动辄破千万平方米的办公楼总量，中国商办楼市场空间仍大，根本不必担心产量过剩。

　　但我并不这么看，必须要知道的是，拉斯维加斯早已从纯粹的国际知名赌场群，蜕变成为举世闻名的国际重量级会展中心，当地云集来自世界各地的关联性产业商人;而里昂则位于欧洲心脏位置，是法国的第二大城市(仅次于巴黎)，办公室的供需当然旺盛，但放眼全中国，现状具备类似条件的，一线城市就算全部上榜，也只有四个。换言之，中国的绝大多数城市与拉斯维加斯或里昂，因差距太大而不具可比性。

　　地产大鳄在打一场没把握的仗

　　问题二：大量知名房企都蜂拥进入商业地产，难道他们会去打没把握的仗吗?

　　这看起来的确令人困惑，善于精算的各大房企如：万科、保利、金地等怎么可能会不知道，商办楼市场快速地趋于饱和，甚至“楼满为患”，关键是有没有别的选择。住宅正饱受限购、限贷、限价、限售之苦，加上地方政府批地更多的向包括写字楼在内之商业用地靠拢，别说是大型房企了，一般中小型开发商除了硬着头皮拿商业用地之外，还能怎么办呢(黯然退出房地产行业者另当别论)?非但如此，大多数地产大鳄还得硬着头皮，自信满满、信誓旦旦地对外宣称：年底业绩与获利，商业地产要占到3成，真不知他们的依据为何?

　　有地铁利好，但需时日发酵

　　问题三：愈来多的城市在兴建地铁，这对他们的商业地产应该说有很大的促进作用吧?

　　确实如此，尤其中央基于拉动投资、刺激消费的需要，对申请兴建地铁的审核规定，由原来的400万人口以上之中大型城市，放宽至200万人口之中型城市，显示未来中国将出现大量地铁城市，而其所带来的改变，是交通可及区域的大幅延伸——这不只适用在居住，对商办市场也有重大之革命性意义，此亦为办公楼如雨后春笋、遍地开花的关键要素，但值得注意的是，地铁沿线所穿越的，若非已经成熟的都市核心区，便是原本不适人居的偏郊地带，透过地铁的串连，确实使土地可利用价值大幅提升。惟住宅通常可因土地条件的优越，具有“身份识别平台”的特殊意思，在预售阶段便相当有机会取得好的销售成绩，而商办则因为是使用性质单纯的经营性地产，往往需要待完工启用后，才真正具有实用价值，除非该城市投资、投机买气仍重，透过“溢出效应”使部分购买力转移，但目前来看，这样的时机已经过去。

　　商办楼市场仍有坎坷路

　　更何况，多数城市的地铁建设，要么在规划中，要么在中央审批中，要么正在动工兴建，距真正的投入运营尚需相当时日(有的长达5年以上)，且地铁欲形成具一定规模的经济效应，需俟其环形线完成之后，才能效益最大化，这几乎已成不可撼动的地铁运营之“定律”。而在此之前，地铁充其量只是“塞人不塞车”的交通运输工具罢了。

　　凡此种种，均显示商办楼市场的前景虽然看好，但在包括“地铁经济”等效应有待发酵的情况下，商办楼市场还有一段坎坷路要走，看来已是“命中注定”。