掮客融园一本万利的卖地生意

    不做一级开发，不必建设厂房，甚至不需要投入自有资金，只凭借一张规划图和几场别开生面的招商大会就能够将数亿元的订金收入囊中，这就是发生在湖北红安融园家具产业城（下称“融园家具城）的真实状况。
　　2011年奠基的融园家具城由香港融园控股集团（下称“融园”）打造，占地2万亩（13.3平方公里），总投资200亿元，被当地媒体称为目前中国规模最大、以最快速度夺得“国家级产业园”称号的家具园区。本报记者在当地发现，这2万亩工业用地已经被融园卖出大半，但这家企业却并没有实际拿到这些土地，而是以“承销商”的形式，预先收取巨额订金，等拿到工业用地指标后再以约定价格转卖给客户。
　　“融园扮演了相当于土地承销商的角色，代理政府招来商户卖掉土地，并享受了土地溢价以及配套销售的丰厚收益。”武汉动力联行董事长梁春表示。
　　这种“园区出地、业主招商、企业购地、集群发展”的园区开发模式让红安快速卖地招商，也让融园赚得盆满钵满，并在另外几个地区的产业园区中如法炮制。然而这种看似完美的卖地生意却备受业内和法律人士质疑：提前变现充满不确定性的未来工业用地指标，这本身就是蕴含巨大风险的违规行为，其卖地合同甚至很可能不具备法律效力；而快速且疯狂的招商之后，未来实际投产的效果如何不得而知，如果发生风险，受损和埋单的只能是地方政府。

　　疯狂的“土地承销”

    “你看到插着小红旗的地方都是已经卖出去的，我们的招商效果还是非常理想的。”融园家具城招商中心的工作人员对记者说。
　　巨大的沙盘上被众多标着各类家具企业名称的小红旗所覆盖，工作人员称，2万亩的土地已经卖出了大半，剩下的土地也正在和意向方洽谈中。
　　当地知情人士透露，融园之所以能够如此大手笔的招商卖地，关键因素在于其捆绑了四川家具协会和中国家具协会，行业协会庞大的会员单位资源被统一组织参观融园产业城，很多企业在现场招商“誓师大会”般的热烈场面下，当即拍板决定买地建厂。
　　“构建平台，以商招商，将最有效的资源进行最科学的整合。”这是融园执行总裁何万里对于融园模式的解释。
　　“我们的确和融园签订了一个比较粗的意向性协议，委托对方招商，而融园根据家具产业城实际需要申请2万亩的面积，并且交了一定的保证金。我们根据融园的招商状况积极向省里申请土地指标，目前申报的面积大概超过2000亩。”红安县国土资源局土地利用股股长霍刚对记者表示。
　　根据融园提供的资料显示，目前融园家具城已引进了100多家国内知名家具企业，其中30多家企业已开始投产，总动工建筑面积达到120万平方米。整个园区预计5~8年可实现全线投产，入驻企业500~1000家，产值500亿元，占据整个红安开发区的1/4，直接带动就业10多万人。
　　但现场工作人员介绍，目前实际入驻厂房并开始生产的只有一家名为“千川木业”的成都企业，其余厂房均还在建设之中。但融园宣称，该产业城已经被中国家具协会授予“国家级产业园”的殊荣。
　　记者随后以“有意到红安投产的建材商”身份拨打招商电话询问，一位自称是融园家具城招商总监的伍先生表示，园区土地50亩起售，如果买100亩以上的土地，价格是6.5万元/亩，而如果购买面积小于100亩，则每亩价格至少要提高到8万元。
　　当记者问到为何不能直接跟当地政府签约而必须通过融园这个中间渠道时，伍先生解释道，融园的团队可以保证客户购买土地之后的一系列后续手续和服务，而且从融园这里签价格更便宜。
　　“从红安县政府这里招拍挂拿到每亩的价格大概是8.7万元/平方米，而跟融园签的话，即便未来土地价格上涨，我们也可以保证企业以约定好低于市场的价格拿到土地，确保客户的基本利益。”伍先生说。
　　通过查询红安县国土资源局网站上可以看到，其在4月28日挂牌的一幅工业用地起始价格为6.4万元/亩，与买地100亩以上的均价基本持平。
　　“既然交付了订金，企业客户是否一定能从融园这里拿到地？”市场人士质疑。
　　伍先生解释道，园区是由融园和当地政府合作开发的，双方签订一个产业园土地方面的大合同后，其他入园企业再和融园签小合同，一旦土地指标下来了，就可以通知企业建厂投产。
　　“即使同政府有意向性协议，融园也必须通过竞标拿到土地，然后再以其自己商定的价格转让给客户。”霍刚表示。

　　神秘融园

    “如果有意向来建厂，我们双方要签正式的合同，土地款可以分期支付，但首先要支付土地款的40%作为订金。”伍先生表示。
　　按此计算，假设2万亩都已经招满，即便所有买家都是买100亩以上的土地，融园也能够收到5.2亿元的订金，而如果加上8万元/亩的部分土地增值和代建的订金，融园的吸金规模将更加惊人。
　　“不排除未来产业集群规模形成以后，地价上升，融园可以以更高的价格转卖给企业以获得更多的土地差价收益。”霍刚表示。
　　与这些真金白银形成对比的则是，融园几乎为零的成本付出。
　　融园方面自己的表述是，自己并不负责园区的一级开发，而是由红安当地政府提供“五通一平”的工业用地及相关配套用地，而融园要做的就是整合中国家具协会、四川家具协会的企业资源，实现快速而规模庞大的招商，而招来的企业买地的对象不是当地政府，而是充当“土地承销商”角色的融园。
　　巨额的订金和土地增值仅仅是一方面，融园还获得了廉价的配套用地。尽管整个家具城还未成气候，作为园区配套的家具材料城商铺和住宅已经开始销售，总建筑面积达到40万平方米的商铺打出了“总价20万起，年投资回报率超10%”的宣传口号，销售状况异常火爆。
　　除了红安的融园家具城，融园还打造了湖北（黄冈）融园食品产业城、湖北万汇融园纺织服装产业城。“模式基本和家具城的操作是一致的。”上述工作人员称。融园将这种模式总结为“园区出地、业主招商、企业购地、集群发展”。
　　作为2万亩超大规模产业园的打造者，融园的身份却显得十分神秘，即便是其官方网站也对公司的来龙去脉语焉不详。“他们是香港背景的上市公司，我们也正是看中他们的这方面实力。”霍刚反复对记者强调融园的“上市公司”身份。
　　但仅有的零星公开资料显示，融园并非上市公司，而是一家纯粹的本土民营企业。其董事长夏天星从武汉建筑业起家，随后在地产领域取得一定成绩，并在香港注册了融园控股集团，业务也逐渐涉及酒店、投资、文化、旅游等领域。而从融园此前的履历来看，也基本没有任何产业园运营的经验。
　　“以一般的思维来判断，将2万亩产业园区交由这样一家企业来运营确实不太合常理。”高策顾问李国平对记者表示。

　　没有资格的权力

    作为融园故事的背景，是有着“将军县”之称的红安澎湃的产业雄心。作为经济发展落后的革命老区，红安是“湖北省大别山经济试验区”的重要组成部分，脱贫致富的愿望异常强烈。
　　2010年开始，红安工业园提出了“千亿园区”的发展目标，食品饮料、融园家具、轻纺服装、和平家居、汽车零部件、经凯模塑、中红机电、现代服务业等八大产业集群计划总投资1148亿元，5~8年建成后预期产值为4500亿元。这种快马加鞭的发展效率，被当地人自豪地称为“红安速度”。
　　落后的经济发展、迫切的崛起愿望和广袤的廉价土地，造就了“红安速度”，也成全了融园模式。13.3平方公里的融园家具城占据整个红安工业园超过1/10的面积，是整个红安棋局中最重要的棋子，正因为如此，融园这种“四两拨千斤”的轻资产运作手法才显得顺理成章。
　　对于这种“一本万利”的融园模式，联东集团副总裁梁环宇直言“不可思议”。
　　“这显然是违规操作的，2万亩土地还没有做一级开发就基本被卖掉，完全违背我国土地出让的基本程序，况且未来一旦情况发生变化，很可能会发生违约纠纷。”梁环宇认为，很多落后地区的政府部门出于短视的快速发展考虑，很容易被一些别有用心的企业钻了空子。
　　“说白了，这等于是卖了根本不属于它的资源，即使政府都不能这么做，何况是一家民营企业？”华高莱斯副总经理公衍奎对记者表示。
　　而且，被融园招徕而来的家具企业还面临着不小的风险，尽管红安是湖北省大力支持的经济开发区，但每年摊到县一级的工业用地指标毕竟有限。这意味着，一些真正急于落户红安的企业很可能面临交完几百万元的订金，却长时间没有拿到土地建设投产的尴尬局面。
　　“这就导致合同无法履行，融园甚至可能会面临群体诉讼的风险，更有甚者，可以被起诉为一种合同欺诈的行为。”大成律师事务所合伙人李晨表示。
　　不过，融园却有着自己特殊的解决方式。
　　“即使没有土地指标也可以先建厂房，企业既可以自建，也可以由我们委托建筑公司代建，等建好厂房之后政府直接可以办理土地证和房产证，这是当地政府给我们开通的绿色通道。”伍先生表示，“这样做也可以防止企业拿地后迟迟不建设导致闲置。”

    无效合同？

    李晨指出，尽管融园对招商客户所作出一系列具有诱惑力承诺的前提是合同有效，然而这份合同可能是无效的。
“首先，企业拿地必须与有土地出让权力的国土部门直接签合同，企业是没有资格也没有权力卖地的，融园的这种卖地权力没有法律上的来源和支持，这就导致整个合同都失去了效力。”李晨表示。
根据我国国土法律规定，土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府，任何其他单位和个人不得充当出让人。
霍刚对记者指出，2万亩的工业用地指标显然不可能一次全拿到，红安每一年都会跟上级申报争取年度的工业用地指标，然后公开挂牌出让，并不能够保证任何一家企业一定能够拿到。
“不管融园在宣传上跟客户有怎样的保证和说辞，甚至可能不乏过度炒作的成分，国土部门也无权干预这种商业行为，但我们可以保证关于工业用地招拍挂方面都是公开透明的操作。”霍刚说。
而李晨认为，融园“二道贩子”的角色也是立不住脚的，“如果刚竞得的土地就可以迅速转手获得溢价，那就是最原始的炒地皮，这是严格禁止的”。
实际上，按照我国相关法律规定，建设用地转让必须达到25%的投资开发量，并且需要缴纳较高的过户税费及土地增值税，这正是为了预防李晨所提到的“炒地皮”现象。
武汉一位产业地产人士也认为，由于2万亩园区的时间线拉得过长，一旦下一届政府在规划和执行方面有所变化，尚未拿到土地的家具企业利益难以得到保证，而拿到土地的家具企业在并未形成集群规模效应前，是否有动力去快速建设投产同样值得怀疑。
“无论如何，融园可以借着这种模式获得巨大的收益，但最终的埋单者只能是地方政府。”该人士表示。