上海卢湾地块缓慢开发之谜

    晒了10年太阳的上海卢湾区65街坊258弄南区地块至今仍空空荡荡。
　　记者调查发现，自凯德集团旗下公司凯德商用（06813.HK）接手该地块开发主导权以来，项目开发进程缓慢，至今主体工程尚未动工。
　　2010年年底，深受金融危机影响的摩根士丹利（下称“大摩”）放弃了在上海做开发商的梦想，将65街坊南地块66%的股权出售给凯德商用旗下的嘉茂信托投资基金。由于该项目地处卢湾区新天地板块黄金地段，新主人凯德商用将其奉为至宝。按照规划，地块上将建成一座31层的办公大楼和一座6层的购物中心，占地面积约2.4万平方米，总建筑面积达12.77万平方米，计划打造成新天地区域内的地标性商业项目。
　　然而，时隔两年半之后，这幅黄金宝地仍是一片空地，并多次被业内质疑为有意囤地。记者从上海市城乡建设和交通委员会了解到，“（65街坊）徐家汇路258弄地块(南区)办公楼、商业用房及地下室项目”的施工许可证仅包含地下部分，地上的办公楼和商场仍处于勘察设计阶段，尚未公示出该部分的开工许可证。而2010年大摩出售前，该地块已完成部分地下工程，相当于凯德商用打地基就用了两年多时间。
　　“凯德系在上海的项目储备较多，并不急于回笼资金。在目前的市场环境下，只要延缓土地开发进度，就能坐享市中心资产快速升值所带来的收益。”全联房地产商会理事李骁指出。

　　10年易主沉浮路

    记者在地块现场看到，凯德商用的广告牌围成了项目的围墙，工地里只有三四个工人在建造民工房，已建成的地下工程桩上露出一截截锈迹斑斑的钢筋，偌大的场地里只有一台挖掘机停在角落里。此外，凯德商用所开发的南区地块与258弄北区地块仅由一道铁丝网隔开，铁丝网旁还有一家尚未搬走的拆迁户。
　　这个看似不起眼的工地，曾是上海新天地的一个超级大盘。早在2003年7月，中海发展与卢湾区签订了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块的《国有土地使用权出让合同》，获得了出让面积达18.8万平方米的六街坊地块。当时雄心勃勃的中海发展计划将其开发为高档商品住宅及商业、办公区，总建筑面积超过70万平方米，预计最迟在2012年底前全部建成。
　　但此后由于旧区改造矛盾突出，卢湾区65街坊等地块开发突陷“冰冻”，直到4年后，卢湾区才颁发了65街坊地块的《建设用地规划许可证》。不同的是，65街坊徐家汇路258弄地块被分拆为两块，北区继续由中海来开发，南区则自2007年起由大摩和卢湾永业集团共同持股的项目公司进行开发。大摩由此宣称，其将转型为真正的开发商。
　　2009年初，大摩内部自查曝出公司中国房地产投资部前负责人皮特森行贿案，这位“大摩之星”是当时65街坊南区地块项目公司的法人。行贿丑闻以及受国际金融形势的影响，2010年大摩中国业务区域陷入内外交困的境地，开始屡屡抛售上海市中心的优质物业。在大摩操盘的3年中，65街坊南区地块完成了拆迁工作，却一直未能开工建设，而中海所开发的65街坊北区地块则至今未处理好“钉子户”问题。
　　尽管10年间，卢湾地块经历了中海失败的一级开发和大摩转型，但在每一次易手中，两者都从中获得了巨额收益。作为最终的接盘者，凯德商用于2011年10月赴香港上市。凯德商用在香港上市的介绍文件中显示，凯德商用以代价14.5亿元收购了卢湾项目66%权益，估计总开发价值为47.43亿元。在凯德商用2011年和2012年的年报中，卢湾项目的账面价值分别为27.09亿元和27.15亿元。从公告信息可看出，在凯德商用完成交易的两年半时间里，其账面上坐享了近12.65亿元的收益。

　　延缓开发是被迫还是有意

    “凯德不会靠囤地来盈利，也没有放慢开发进度。作为开发商，我们当然想尽快开发商业项目并投入运营。”凯德商用东区企业传播经理栗赪菲告诉记者，卢湾区65街坊258弄南区地块预估在2015年竣工，但具体时间还要看工程进度，暂时不能确定。
　　记者现场发现，卢湾区65街坊258弄南区地块的北侧靠近新天地，与建德坊隔着建国东路。其南面与永业公寓、汇龙新城隔着徐家汇路，西面与淡水湾花园隔马路相对，周边区域以高端居住社区为主，商办氛围并不浓厚。
　　盛世太平投资管理有限公司董事、总经理陈立民指出，外资开发商在上海开发缓慢的原因有两个：一是开发商对项目摸不透，规划方案改来改去，对市场没有把握；二是外资房企的资金成本低，囤地或缓慢开发对资产升值有利。“就卢湾项目而言，两个原因都存在。如果商场和写字楼过早入市却不能一鸣惊人的话，会有严重的后遗症。凯德既有等下去的压力，也有等下去的必要。”值得一提的是，在2010年世博会期间，258弄南区地块上设有世博会专线轨道交通13号线马当路站，现有空地是地铁出入口的集散广场。世博会结束后，13号线马当路站作为临时站点停止使用，该地块地下工程也由此荒废。据了解，13号线该路段再次开通还需等到2015年左右。
　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄分析称，该地块上的地铁规划尚存变数，必然影响到地上建筑的规划设计和建设进度，此外，项目周边配套设施尚不算成熟，等到区域价值得到较好的增长后，再开发更为合适。
　　无独有偶，凯德商用的兄弟公司凯德中国从东方海外收购的中山公园项目，也因遇到各种变数而一再被迫延缓开发，竣工时间从2014年推迟到2016年。这个被命名为“长宁来福士广场”的项目是有着百年历史的旧上海圣玛利亚女中所在地。凯德中国曾试图拆掉这些历史建筑，但遭到附近居民的强烈抗议。最后，凯德中国做出妥协，对项目上的历史保护建筑遵循“修旧如旧”的原则，1栋保护建筑完全保留并修缮恢复成原样，4栋保留建筑按原样复建，而学校操场则被改建成开放性绿地广场供市民休息。
　　在上海市中心土地日益稀缺的趋势下，无论凯德系被迫或有意延缓开发进度，似乎都将继续获得稳定的高投资回报率。