深圳前海试行土地出让弹性年期

    在蛇口模式成为中国改革开放的试验田后，深圳又将迎来金改、地改试验的前海样本。
　　5月15日，《深圳市全面深化改革总体方案（2013－2015年）》（简称《总体方案》）和《深圳市2013年改革计划》正式出台，其中土地制度的改革仍然是今年的改革重点，包括推进土地产权制度、土地二次开发利用以及对原农村土地国有化土地权益进行细化。
　　而作为地改和金改试验田的深圳前海深港合作区在体制机制及土地管理制度等方面将正式启动一系列创新，“前海希望借助制度创新，找到新的经济增长模式，比如探索土地管理制度改革，实行差别化土地供应、土地资源资产资本一体化运作机制等。”深圳前海管理局内部官员透露，前海地改的重要突破是将试行“公告出让”，即相当于邀标，一般仅一家公司。另一大突破则是，前海打破国内目前以法定最高年限一次性出让土地使用权的制度，实行弹性年期。

　　重推地改

    按照《总体方案》，深圳土地管理制度的改革成为下半年深圳改革计划的重要内容。
　　今年，政府将全面推动落实《深圳市土地管理制度改革总体方案》，以城市更新、土地整备、城市发展单元为平台，综合运用规划、土地、金融、财税等各种手段，破解原农村土地问题。另外，对土地资源的市场化配置将一步深化，并探索差别化土地供应和地价政策，构建市域和功能片区的双层土地利用总体规划体系。
　　在《深圳市2013年改革计划》中，剔除了与《方案》中重合的内容，土地管理制度改革和社区股份公司改革被放在较为突出的位置。
　　由于深圳在改革开放30多年的城市化演变过程中，涉及土地权属的遗留问题非常复杂。而深圳此次土地管理制度改革的核心，就是对土地权益的确认和明晰。今年的规划便是提高旧工业区综合整治比例；分步分区试点开展确权工作。对于产权不明的原农村土地，积极开展确权工作试点，分类分区明晰产权，探索原农村土地确权的路径和政策措施。

　　前海试验田

    实际上深圳早在一年前便启动了地改，按照计划，深圳借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的土地管理经验，探索具有中国特色，并与国际惯例相衔接的土地管理制度。
　　在《总体方案》中，前海深港现代服务业合作区作为重点试验区，将在土地用途管制、土地有偿使用、土地产权制度等方面有所突破，并大胆探索、完善“充分授权、封闭运作”的法定机构治理模式。
　　根据土地改革要点，前海将鼓励和支持资本实力雄厚、开发经验丰富、招商能力强、营运成效明显的企业，特别是港资、央企参与前海土地开发。同时，前海将加快建立服务体系，为境外特别是香港企业竞买土地提供更多便利。
　　由于前海拥有大规模的存量土地，前海启动地改的消息引发了业界的强烈关注。
　　之前前海概念被各界热炒，也只是基于一个现代服务区的大规划，具体发展路径并不清晰，但在《总体方案》中则详细制定了发展计划，除了土地制度，前海在金融方面也将有新的动作。
　　难复制的“样本”每一次土地制度改革的核心，都是破解存量建设用地的盘活问题。尤其是盘活原农村集体和村民仍实际占用、并以此获益的大量土地资源。
　　“深圳地改的意义就在于，深圳目前存在的这些问题，也是其他地区发展今后要面对和破解的突出问题。”有深圳知名专家在接受采访时表示，深圳地改对于全国的示范意义很大，蛇口模式是中国改革开放的成功样本，而前海也定将成为继蛇口模式后的又一个样本。
　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，这次深圳土地改革方案特别是前海试验区的创新发展思路，是深圳地改尝试中最为大胆的探索，使得此前颇有争议的土地资本化、证券化问题正式进入探索实践阶段。
　　不过，上述专家还认为，独特的土地结构，使深圳在土地资源利用上，成为国内唯一的“没有增量、只有存量”的城市，是全国唯一一个所有土地全部国有的城市，其土地权属的多位性和复杂性全国罕见，这也是改革难以在全国复制的重要原因，但其示范效应仍将影响中国土地改革。