重庆土地储备拉响资金警报

俩月推地3万亩 超速度背后蕴风险

    5月13日，重庆西永商务中心区举行土地推介会，会上6810亩土地亮相找“婆家”。而重庆的开发商们已记不清这是近几个月来的第多少场土地推介会了。
　　据不完全统计，短短的两个多月里，重庆就有4家土地储备机构向市场集中推出土地近3万亩。而代表重庆市政府进行土地储备的八大投资集团（以下简称“八大投”）和重庆渝富资产经营管理集团有限公司（以下简称“渝富公司”）手中共有约数十万亩土地储备量。
　　但与土地机构推介的热情相比，开发商们则显得相对冷静，“重庆土地供过于求的状况在短期内难以改变，我们还是要按照自己的节奏拿地。”重庆当地开发商吴先生说。
　　这样的推地步伐不能不说是过快了。今年3月，重庆市市长黄奇帆曾公开表示，在超前储备了40多万亩地后，重庆市政府对这些地块将先规划后出让，计划20年内每年只开发5%，即一年最多用2万亩。如今的速度已远远超过当初的计划。
　　“重庆反常放地的背后是土地储备的资金压力，”重庆容磁企业管理咨询公司总经理王雪松表示，重庆土地储备数量大，所需的资金数额也大，一旦土地成本上涨和销售速度减缓，重庆八大投的资金链将很快绷紧，重庆地方财政安全将面临严重威胁。

　　热闹的土地推介

    2013年，重庆各大土地储备机构集中推地一浪高过一浪。
　　3月20日，作为重庆土地储备龙头企业的重庆地产集团召开春季土地推介会，会上高调推地8387亩，总计27宗土地。也就在这个月，重庆八大投之一的重庆高速公路集团有限公司（以下简称“高速集团”）亦整合16个地块共计1802亩推向市场。
　　4月25日，重庆城市交通开发投资集团、重庆城投集团也分别举行了土地推介活动。其中交投集团就有首次亮相重庆土地市场的巴南鹿角片区20宗地块总计3000余亩，吸引了包括龙湖、万科、融创、协信、华宇、金科、恒大等在内50家大型品牌房企围观。同日，重庆城投也推出65宗地块总计6400亩。据知情人士透露，今年内两大集团将陆续向市场推出1万亩土地。
　　5月13日，重庆西永商务中心区又出让地块6810亩，其中龙湖、首创和国盛已拿下部分地块。以微电子产业为支撑的重庆西永造城运动终于拉开帷幕。而这种快速推地在5月还将继续。重庆土地交易中心数据显示，5月重庆仅主城就有28宗地推出。前来参加土地推介会的重庆某开发企业王先生告诉记者，2013年以来，参加这样的土地推介会就像赶集一样，让人应接不暇。

　　开发商观望气氛浓

    尽管机构卖地心切，但重庆土地市场还是迎来了降温行情。
　　“今年的活儿不是很好找，”来自重庆彭水的木匠冉斌告诉记者，今年不少开发商明显放慢了开发节奏，这使不少农民工找不到工作，他自己不得不远赴新疆去碰碰运气。
　　事实上，4月下旬的重庆春季房交会后，商品房的成交量就开始不尽如人意。5月6日至12日，重庆主城区共成交商品房4063套，建筑面积36.98万平方米。铭腾房地产机构总经理吴小飞分析，春交会后，市场供应持续低迷，整体成交量难回盛世。整体来看，客户购房热情下降。
　　而这也投射到土地市场，抑制了开发商的拿地冲动。重庆当地的开发商吴先生告诉记者，政府卖地可谓热情高涨，不过开发商手中的土地储备也不少，“况且重庆目前的地价也不便宜，所以是围观者众，真正下手的不多”。
　　记者调查发现，今年新推的土地大都位于大学城、茶园新区、鹿角组团等新城区，或是城市副中心及各远郊区县。“这将考验开发商的操盘实力，”王雪松向记者表示，除了上述原因，重庆进入二环时代后，新推土地大都在以前的城乡接合部而非城市核心区，这些区域的原住居民较少，项目推广难度大，销售周期相对主城核心区更长，这些不利因素也让开发商拿地变得异常谨慎。
　　重庆土地交易中心数据显示，今年第一季度重庆土地市场共成交28宗商住用地，揽金111.7亿元，延续了去年年末的火热。但进入第二季度后，土地市场即渐渐沉寂。据统计，4月共5宗地块顺利“出嫁”，其中4宗均是底价摘牌。

　　资金压力凸显

    然而，渐冷的土地市场并没有影响重庆众土地储备机构的推地热情。
　　“这背后是土地储备资金的压力，”王雪松表示，这已经不是重庆八大投第一次出现资金链警报。2008年全球金融危机，重庆土地成交锐减，八大投和渝富公司均先后出现资金链困局，负债率大幅攀升。
　　“在经济下行时期，重庆土地储备模式自然会受到挑战。”重庆国资委一位官员感慨：“我以前也认为土地出让不能持续，2008年上半年也确实出现了卖地难。但是信贷放水了，我们才度过了最艰难的时期。”有公开的消息称，当年重庆市政府为救债台高筑的高速集团，专门召开了专题会议，对其注资100亿元，包括银行贷款、土地出让金返还和税费方面。当时如果政府不出面协调，几乎所有的机构都将面临难以持续滚动发展的困境。
　　在政府和银行的帮助下，渡过危机的重庆八大投和渝富公司伴随着重庆的扩城运动开始了新一轮的投资狂潮，近两年每年的投资增长都在30%以上。
　　目前，重庆主城已从一环向二环发展，整个主城二环内面积有2000多平方公里，可建设用地为1000平方公里。未来二三十年内，重庆主城将有近700平方公里要开发，近百万亩地。储备这近百万亩土地需要的是巨额资金，就目前的财政状况来看，这些资金的来源只能是银行、信托或债市等，其成本不容小觑。
　　而重庆约10%的土地出让金增幅，似无法背负30%增长的投资。实际上，自去年起重庆土地出让金的增幅已难以达到前几年的10%，2013年的预算报告更显示，重庆土地出让金收入今年将零增长。
　　黄奇帆在今年两会上曾公开算了一笔账：2002年他刚到重庆时储备了40多万亩地，这10年用了20万亩，每亩地200万元，就是4000亿元，扣掉征地本身的成本，有两三千亿元的收入，但这些钱大都已经花在基础设施上。
　　重庆大学教授蒲勇健亦认为，重庆行使土地储备功能的几大政府投资平台可能面临巨大隐忧。他表示，经济处于下行通道时，楼市低迷，会让这些投资集团用于抵押融资的土地资产缩水，银行会催还债务，加之自身融资能力下降，其财务状况将陷入恶性循环。