长三角城市综合体浮沉录

本报记者邱桂奇上海报道

　　南京河西新城，路边随处可见悬挂着“某某城市综合体”的条幅。统计数据显示，仅河西新城一处，就集中了16个已建和在建的城市综合体。而整个南京城的城市综合体，已“井喷”式发展到了50多家。
　　无独有偶，去年下半年，上海浦东新区集中推出康桥、航头、新场、宣桥、惠南等5个镇的5幅城市综合体地块。根据官方说法，这五大城市综合体将和迪士尼同步启动，并分享迪士尼客流。在寸土寸金的上海，浦东五大综合体集中推出的背后，是这一类型房地产项目的全国“走红”。
　　位于无锡东北片区的锡北国际广场项目，继售楼处公开后，每天都有当地居民，甚至是远在十几公里外的市区投资客前来咨询。而同在锡北镇，距离不远的某综合体项目却没那么走运，不管是招商还是项目规划，都难言顺利。
　　“对于地方政府而言，先不论最终经营如何，单单是这些项目的开工启动就足以大力拉动当地GDP。表面上看政府和开发商都可以得利，但城市综合体本来就存在消费不足的问题，再加上重复建设，‘空城’和‘烂尾楼’的景象可能会越来越多，大型商业地产的风险不可小视。”第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬认为。

　　政府助推野蛮生长

　　研究表明，中国的第一轮城镇化发生在北京、上海、深圳和广州，现在这些城市的城镇化率已经超过75%，很少有新供应土地，目前更多是在做功能升级。现在，第二轮的城镇化已经开始，它大多发生在城镇化率在40%到70%的城市。
　　在这样的背景下，长三角区域经济较为发达的这些城市的管理者们认为机会来了，于是，几乎每一个城市都定下了自己的宏伟目标。在城市综合体的建设上，提出各自的指标，杭州提出将建成100个城市综合体；南京在售及正建的城市综合体已超过50处；经济活跃的苏州，城市综合体的涌现速度之快，更是出乎人们预料。总建筑面积约182万平方米的“苏州中心”城市综合体项目去年在金鸡湖畔开工，这也是迄今国内规模最大的城市综合体项目。同样是苏北中心城市的徐州，分布在高铁商务区、鼓楼东、环云龙湖、矿大新城等8大区域的城市综合体，也陆续拔地而起，苏宁广场、金郡中央、中凯城市之光等项目无一不是大体量项目。
　　对于一些地方政府而言，推动城市综合体的发展，可用商住综合体地块的进账来弥补眼下土地财政的亏空，并避免房地产投资增速过快下降。而且，不论最终经营效果如何，项目一旦开动，就足以拉动地区GDP。
　　而为何开发商也热衷于城市综合体。“我们做城市综合体，一半资金是自有的，一半资金来自银行贷款。对于这样的项目，银行是支持的。”上海一家知名商业地产开发商告诉记者。目前这家公司运营一个位于上海郊县的城市综合体项目。根据记者调查，该项目土地成本加建安成本共计20亿元左右，其中住宅项目已经开售，共计可回收资金7亿元。如果一半启动资金来自银行贷款，那么对于开发商来说，10亿元自有资金中有7亿元可以短期回笼，资金杠杆率之高可见一斑。
　　据了解，这家商业地产商下一个城市综合体项目已经落户昆山。而记者查阅昆山土地出让信息时发现，今年以来，昆山数十幅出让地块中，几乎没有纯住宅项目，工业、商业、商住综合等成为主要类型。
　　上海鸿毅投资有限公司董事总经理张毅鸿告诉记者，受房地产宏观调控影响，纯住宅用地运作难度较大，一是销售可能遇到限购影响，二是开发阶段的贷款无法解决。而商住项目就不同了，除了银行可以给予贷款支持外，政府还可能因为对当地税收的更多拉动而给予一定补贴。又因为商业综合体项目中配备了一定比例的住宅，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅销售变现，由此完成了借道融资的全过程。除此之外，开发商也可能通过商业用地来建“类住宅”，即所谓酒店式公寓，虽然产权只有50年，但因为不被限购，也成为目前大量房地产企业选择的产品类型。
　　更为严重的是，商业地产需要完整的运营模式，开发商至少要有自己的核心经营载体，现在很多开发商面对商业地产根本不知道如何运营。另外，中国的融资环境等各方面的支持还不健全，不具备做大量商业地产的运营条件。

　　同质化严重风险剧增

　　“目前很多地方的商业供应面积都严重过剩，未来肯定会有一大批大型商业中心经营不起来，让开发商和买铺的投资者亏钱。”中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，“短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是二、三线城市的新区项目，在当下住宅卖不动的情况下，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。”此外，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在一些商业地产项目大量重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，此举无疑是将巨大的风险转嫁给了后者，极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。任何一个野蛮生长的产业，都会经历不断复制，产业调整，而后走上健康发展的路子。现在的本土商业地产，仍处于复制阶段，但在业内人士的眼里，距离调整已经不远。
　　“通过规划建设城市综合体，促进城市建设，原本无可厚非，但若对建设城市综合体热情过度，贪大求多，就不妥了。特别是一些开发商，高估了城市综合体和商业地产的市场空间，很可能会因选址、规划、定位不准以及没有充分的运营能力而投资失败。”南京林业大学社会工作系主任孟祥远告诉记者。孟祥远分析说，城市综合体建设一定要考虑人口与商业面积的配比，按照发达国家和地区的成熟经验，大约在1∶1至1∶1.2左右。“应该对城市综合体建设设立一定的门槛，以避免开发商借城市综合体的名义享受用地和政策优惠。”世邦魏理仕的最新统计数据显示，按过去两年的平均消化量静态计算，我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。可以说，从供需关系来看，我国商业地产泡沫正逐渐显露，但在未来8至10年会逐渐走向成熟。这就意味着大企业对于中小企业的并购或整合将大量出现，实力也会不断加强，在国内比较领先的企业能够拥有比较好的市场份额。“心礼程”行动昭示新里程。