北京旧宫镇宅地“惹眼”

本报记者徐景升北京报道
　　北京大兴区的3宗经营性用地将于5月8日公开竞价。
　　这3宗地块分别为新城核心区I、J组团0101-009、012商业金融地块，旧宫镇绿隔地区A2-1居住地块，魏善庄镇北区、西区AA-25多功能用地。业内人士分析认为，旧宫镇居住地块最值得关注。
　　北京市土地整理储备中心公告显示，旧宫镇地块为二类居住用地，建设用地面积2.7万平方米，容积率2.5，挂牌出让起始价为86000万元，折合楼面地价为12659元/平方米。该地块的竞价阶梯为500万元，竞买保证金为26000万元。此外，该地块设定了土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上竞报公共租赁房面积方式确定竞得人。
　　对于该地块的出让前景，北京国地房地产土地评估有限公司市场研究中心总经理姜安源表示，由于该地块的起始楼面地价为12659元/平方米，低于同区域此前成交的A1地块的成交楼面地价（15918元/平方米），因此会有一定的溢价空间。

　　大兴区连推3宗地

　　此次大兴区连推3宗地块，旧宫镇地块更是引人关注，毕竟目前北京土地市场上最缺的就是住宅用地。据亚豪机构总监郭毅介绍，2011年下半年旧宫镇曾连续推出3宗住宅用地，分别被万科、葛洲坝集团、国奥控股以接近万元的楼面地价摘得。之后，该区域的热度被一举提升。
　　据了解，目前旧宫镇的在售项目仅有绿城阳光公馆（住宅项目）和东亚·五环国际（商住项目），售价在20000元~25000元/平方米之间。但这两个项目在产品设计上均有其特殊性，与购房者对住宅户型普遍要求的南北通透、明厨明卫不符。
　　首佳顾问研究中心统计数据显示，2012年7月推出的大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块（二类居住用地及商业金融用地）被中冶联合体以总价22亿元拿下，楼面地价为15918元/平方米，溢价率45%。扣除4700平方米的公租房之后，该地块的楼面地价为16478元/平方米。
　　郭毅认为，尽管2012年中冶联合体以近16000元/平方米的楼面地价摘得旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块，表明其对旧宫区域的土地价值预期较高。但就目前来看，旧宫项目的价值究竟如何，受制于政策审批后的预售价格。“在当前市场形势并不明朗的情形下，旧宫镇再次推出住宅用地，且起始楼面地价高达12659元/平方米，特别是该地块还有3.2万平方米的代征地面积，比2.7万平方米的建设用地面积还多出了5000平方米，这对于开发商来说将加大其开发成本。”首佳顾问研究中心高级经理赵瑞华表示，预计此次推出的旧宫镇绿隔地区A2-1居住地块的成交价格将比2012年有所上涨，看中大兴区域价值的保利、首开、龙湖等大型房企或将参与拿地。
　　大兴区此次推出的其他两宗地块分别为商业用地和多功能用地。北京国地房地产土地评估有限公司市场研究中心提供的资料显示，大兴区魏善庄镇北区、西区AA-25地块曾在2011年以挂牌方式出让，但无人问津。2012年8月，该地块再次推出。9月，该地块同其他10宗地块一起被取消出让。此次该地块再次推出，出让方式仍为“挂牌”。
　　大兴新城核心区0101-009、012商业地块的建设用地面积为6.43万平方米，容积率2.0，比2012年底该区域成交的I组团0101-013地块的容积率增加了一倍。该地块未设定挂牌交易起始价，首次报价由竞买人自主报价。
　　对于大兴新城地块和魏善庄镇地块，赵瑞华认为，已在同区域内投资商业物业的企业预计将会出手，比如龙熙地产、绿地等。

　　“限价政策”或影响拿地

　　在“新国五条”公布之后的大背景下，近两个月以来北京土地市场上的供给严重不足，大兴此次集中推出3宗地块势必会成为业界关注的焦点。同时，针对北京楼盘的限价政策又为这3宗地块的出让增加了变数。郭毅表示，诸如旧宫的一些项目已完成前期开发，计划在今年面向市场销售，但由于北京的楼盘限价政策，在没有拿到预售许可证前，几家房企均未公示预计售价。
　　中原集团研究中心总监刘渊认为，如果住宅用地在当前情况下依然成交楼面地价较高，则说明房企对后市仍有信心。旧宫镇绿隔地区A2-1居住地块的成交结果将是一个很好的例子。
　　黄金湾投资集团副董事长全亮向记者表示，从房企拿地的角度来讲，肯定会受到政策影响，比如房企会与周边其他项目的开发成本进行比较，包括楼面地价和房屋预售价格等。如果房企不计成本地高价拿地，则会面临预售价格过高的压力。