北京楼市人为“断供” 政策博弈困局难解

    【地产中国网.独家报道】自4月以来，“国五条”细则落地震撼楼市，而震感最为强烈的当属北京楼市。有数据统计，截至5月5日，北京整体一手房市场存量降至6.1万套，再创历史新低，北京楼市库存告急。
    日前，为求证真相，地产中国网赴通州、房山、大兴、昌平等各大热点区域、板块进行实地探查，这些曾经的供应热区都无一例外的陷入了“缺房”局面，甚至是“房荒”。在限价令、预售证审批从紧的当下，京城楼市正经历着一场人为的“断供”。与此同时，北京房价却在4月继续领跑全国。“缺”房的季节，疯涨的房价，楼市未来该何去何从……

    无奈的断供

    “从4月初开始印象台湖项目的申请预售证，一个多月了，还没有下来。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏接受采访时表示，“住建委认为我们项目报价高，不给批。”据了解，此次东亚·印象台湖二期项目申报价格为17000元/平，远高于项目一期开盘价13800元/平。
　　而在2013年3月30日，京版国五条细则尘埃落定。细则规定：对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。
　　通州东亚·印象台湖的预售价格显然有悖于京版国五条细则相关规定。而地产中国网在近日实地走访发现，大兴、房山、昌平等热点区域也因限价而出现了人为的“断供现象”。
　　以大兴为例，4月大兴计划入市项目7个，而实际仅龙湖·时代天街、首地·浣溪谷、金地·万科朗润园取得预售证。先前成交火热的天宫院区域，无纯新盘入市。金融街?融汇、保利春天里、中国水电?云立方等项目预售证尚在审批，因前期房源已售罄，该区域正陷入无房可售的[尴尬。
　　在昌平，北京风景项目销售人员说，“开盘推到6月了，均价为21000元/平米。因为没有拿到预售证。”然而因拿不到预售证推迟开盘的不只北京风景一个。龙山华府与公园6号也是如此，据了解，龙山华府与公园6号目前均已进入了排卡阶段，且已开放了样板间，只因拿不到预售证，开盘日期才一拖再拖。
　　长江实业董事郭子威就此表示：“如果有开发商没拿到预售证，应该是在价格等方面没达到建委的要求，否则也不会不批。”北京房协秘书长陈志接受采访时则称：“开发商报价高于官方指导价，肯定拿不到预售证。政府在压价，开发商又不想卖低价，双方还在博弈中。”陈志表示，楼市的供应总量和局部成交量并非一一对应，局部楼市供应短缺，不代表北京楼市总量不足。

　　待解的困局

    开发商与政策调控的博弈，在客观上正造成北京楼市一场人为的“断供”。
　　“预售证已经下来了。”K2·玉澜湾售楼处置业人员解释道，“只是现在具体的优惠信息公司领导还没有审核过，所以只能先交5万元定金排号，不能选房，具体开盘日期在下周。”据了解，K2·玉澜湾三期项目4月27日取得预售证，按照规定应于30日开盘，但截至5月9号，该项目仍未对外公开销售。而同样不按规定时间开盘的还有大兴首地·浣溪谷项目。
　　对此，北京大望京区域一位营销总监向地产中国网透露，过去一个开盘项目周边至少有3、4个盘同步销售，现在因为入市量减少，开盘项目基本“一枝独秀”。即便限购政策挡住了一些购买力，但由于客源丰富，现在的产品不愁去化，开发商自然可以不急着推盘。
　　贾玉鹏亦称：“我们全国在售项目20多个，北京其他项目销售状况都很好，所以对我们来说没有资金压力。现在是政府和政府博弈，如果再没有新盘入市，政府的税收也会减少。”更有开发商向地产中国网表示，有些项目定价虽远高于前一期售价，但与周边房价相符，且排号人数仍高于待售套数，说明大家能接受这个价格。“既然如此，政府嫌报价高不给批预售证是没有道理的。”“稳坐钓鱼台”的开发商，严厉执行的限价调控政策，两者的博弈使北京商品房紧缺局面形成，房价亦因此上涨动力十足。
　　有知情人士透露，目前很多开发商为规避限价令取得预售证，把项目装修费拆分出来，表面上房价没涨，实际精装修的费用却另行约定。
　　“即便如此，房子依然好卖，北京西边某豪宅项目目前每月销售额都在5、6个亿。”上述知情人士称。
　　亚豪机构副总经理高姗分析，经过4月份以来的限价政策执行及供需双方的短暂观望后，开发商已经开始积极调整自身销售策略，适当降低利润预期，并开始加快销售节奏，冲击今年的销售目标。这或将在一定程度上有效缓解目前新房市场供不应求的局面。
　　郭子威也认为:“目前的断供应该是短期的状态，不可能会一直下去，住建委也是希望适当控制房价而不批预售证。”