市场需求或向新房转移

本报记者 王小霞
    3月30日，京、沪、渝三地“国五条”细则出台。同日，2013年保利地产品牌主题发布——暨北京高端市场形势交流会在保利东郡售楼处举行。
    一系列活动结束后，出席交流会的地产界人士随即被媒体团团围住，有关北京细则将对整个市场产生哪些影响成为媒体追问的焦点话题。
    中经联盟首轮轮值主席陈粱告诉中国经济时报记者，北京房地产市场有相当比例的需求是投资客群，尤其是国五条出台后，二手房过户量剧增，达到了历史最高点，也论证了这一点。因此，北京的市场调控，重点还是要抑制投资投机性需求，把房价的增长幅度控制在合理范围。
    陈梁说，此次国五条细节出台对于高端市场的整体影响不是很大。反而可能会对改善性需求或刚性需求有一定的影响。以二套房贷为例，细则规定“进一步提高第二套房贷款的首付款比例”，这就会对小房换大房的改善型需求产生影响。另外，细则还对京籍未婚人士进行限购，以前北京没有这个政策，这是一个新的调整。
    对于业界关注的最有杀伤力的条款——“征收20％个税”对市场的影响，保利地产北京公司副总经理王英男向本报记者表示，客观上确实会促使部分二手房市场需求向一手房市场转移。王英男说，以保利东郡为例，在近期的来访来电中，的确有一些此前关注区域二手豪宅的客户看房或购买。保利东郡所处的朝阳公园板块，是传统的高端楼盘聚集区，一直以来二手豪宅需求都非常旺盛，目前朝阳公园区域二手房均价在5万元／平方米左右，有些豪装户型达到了7万元／平方米以上，二手房交易个税成本将大幅上升，不菲的成本支出会让很多关注二手房的客群转向新房。
    对于未来房价走势，陈梁表示，短期内呈现价格上扬，成交激增。调控效果显效后，市场趋向平衡，好的产品更好卖，产品力不足的项目销售会相对缓慢。
    王英男则告诉记者，成交量取决于供给和需求，价格走势则是反应供给与需求关系的重要因素。“北京房地产总的供给量在增加，但需求量也一直非常大，并呈现增长态势。还有一个特点就是，市区内的供给量在逐步减少，楼盘逐步外溢，五环、六环之外的区域将是未来北京一手房市场的主要阵地。”