寸土寸金下的香港楼市 垂直绿化向空中要粮

　　“香港土地寸土寸金，土地的不可再生性决定了我们只能向空中要面积、要绿化……”3月14日至17日，华西都市报记者随同香港信和集团人员，参加了信和集团卓越建筑之旅。在为期4天的行程中，我们对香港房地产市场进行了深入考察。

　　新规出台 香港地产商普降预期目标

　　根据仲量联行汇总的一份统计报告显示，2012年，中国香港的房地产交易额为110亿美元，仅次于美国洛杉矶(120亿美元)。因此，香港房地产市场在世界房地产行业中都举足轻重。今年2月23日，香港特区政府宣布将价值200万港元以上物业印花税上调一倍，最高税率由原来的4.25%上调至8.5%;200万港元以下的物业印花税由原来的100港元调整至物业价值的1.5%。特区政府还宣布，将把今年征收非住宅物业印花税的日期提前。这意味着，除名下没有住宅或计划将换新楼的香港永久性居民外，其余居民都要被征双倍印花税。这一季重拳出击下，香港楼市迅速降温，楼市成交以低价楼为主，中高档住宅颇受打击。记者注意到，虽然香港目前房价并没有松口，但不少房地产企业却悄悄地将今年的销售目标下调。据介绍，新鸿基地产已将其今年的销售目标下调8%至320亿港元;郑裕彤旗下的新世界地产则将本年销售目标由150亿港元下调至120亿港元，降幅近两成。除大型房产商调整售楼计划外，二手住宅交易市场变得“冷清”。记者在“奥海城”一家大型二手房中介处看到，偌大的中介办公点内，对于动辄数千万一套的普通住宅，很少有顾客上前咨询。根据香港美联物业的数据，2月底至今，香港二手住宅交易偏淡，2月最后一周，全港35座大型屋苑(私人住宅)成交量按周下跌4成，连续5星期低于百单交易量水平。而在楼市最旺时，一周屋苑交易量最高可达到近200单。

　　垂直绿化让植物长在笔直的墙面上

　　面对楼市深度调控，香港各大房地产企业目前唯一能做的就是苦炼内功，潜心做好各自的产品。华西都市报记者走访发现，在“寸土寸金”的香港各大楼盘中，狭小的地面空间已经使得香港楼盘很难出现4栋楼以上的住宅建筑群，这些楼盘往往都学会了“向上要空间”。记者发现，香港新建的无论是高端住宅还是普通住宅，大部分项目楼层都高达四五十层，不少楼盘通常三面甚至四面临街。在香港“逸龙”项目，记者看到，与成都动辄数百亩的项目相比，该项目总占地为五六十亩左右，其大门做得非常气派，一楼主要是用作人车分流、电梯间等交通疏导功能。由于公共区域占据2-4楼，这些区域的层高被做得很高，加上露天平台，你在这一个个巴比伦式的“空中花园”看到的水池、大树、爬山虎、欧式园艺、无边际泳池等，毫不逊色于成都以景观著称的楼盘。“除了向天空要面积外，我们还得向天空要绿化。”随同考察的信和集团工作人员告诉记者，由于土地稀缺，不能像成都那样有大量的土地来为小区建造花园。然而，小区又不能缺乏绿化，香港地产商如何解决这一矛盾?答案是采取“垂直绿化”。华西都市报记者在一个名叫“荃新天地”的项目中，着实感受到了“垂直绿化”带给人的视觉震撼。在“荃新天地”的垂直墙面上长满了绿油油的各种植物，远远看去就像一座座起伏的山丘。所谓垂直绿化，就是通过技术手段，让笔直、光滑的墙面上长满植物。据项目工作人员介绍，“荃新天地”外立面垂直绿化面积高达800多平方米，该项目因绿化成功，也由此成为了全香港最大的巨型直立花园。此外，“荃新天地”除了依靠垂直绿化外，作为项目各层开放式露台等，也栽种着不少树木，在这些树木、花草点缀下，整个项目绿色环保，生机盎然，入住小区的人丝毫不会感到压抑。在为期4天的走访中，华西都市报记者发现，一些住宅的平台花园、屋顶花园、空中花园都成了密集型绿化屋顶的典型例子。因此，香港地面绿化面积虽然小，但并不影响香港城市的绿色生态。

　　强调私密小区会所绝不对外

　　与中国内地小区不同的是，香港的物管费相对较高。在位于九龙塘的“逸龙”项目，其物管费为35港元/平方米，即便是记者走访的其它项目，物业管理费至少也都在20港元/平方米。香港物管注重小区会所的私密性，香港所有的高档楼盘会所，其设施都绝不会允许外来者使用。香港信和集团随行人员告诉记者，香港大部分的小区会所，会员都限于小区住户，因此大部分香港小区会所都是封闭型的会所，不接受外来的会员，会所的使用率偏低。大部分使用会所的会员都是年轻的夫妇和孩子，所以绝大多数小区的会所是亏损的，一般约有85%以上费用要从小区的管理费中补贴。在中型的小区内，业主管理费中有10%-15%是用来运营会所的。小区会所不能收业主入会的费用，只能收取使用设施的费用。这也是香港物管费用偏高的原因。因此，与成都相比，香港的物业管理费往往几倍甚至几十倍于成都楼盘。

　　动辄数千万香港房价不便宜

　　华西都市报记者采访发现，香港高端电梯公寓每套都要数千万港元。在“逸龙”项目中，一套面积为230平方米的超高层住宅，其售价为8800万港元。在香港一个名叫“御龙山”的高层住宅内记者看到，这个凌驾在铁路线上的项目，一套面积为380平方米的住宅，售价在一亿港元左右。在香港市区内几乎没有别墅项目的影子。香港信和随行考察人员告诉记者，香港的别墅大都处在环绕城市的山上，香港不少影视明星的住宅都在山上。在香港，一套好的别墅可以说是价值连城，甚至千金难求。记者调查发现，购买香港别墅的除了香港本土人士，还有很多外来者。而中国内地在香港购房人群，大多选择相对便宜具有升值空间的地产物业。