购房热潮下的美国楼市 中国投资者功不可没

　　3月，华西都市报记者先后参加了“榜样中国·华西房产TOP50”传媒大奖商务考察——四川开发商美国东部行活动，以及信和集团卓越建筑之旅。在历时半月的考察中，本报记者深入考察了美国以及中国香港的房地产市场。希望通过这组报道，能带给广大读者以及成都开发商一些启示。2007年，美国房价触底下滑，吸引了不少中国投资者。中国人在美国炒房，也一度成为美国的新闻热点。时至今日，美国房地产市场对中国吸引力到底如何?美国房价走势怎样?3月1日至10日，由华西都市报举办的“榜样中国·华西房产TOP50”传媒大奖商务考察——四川开发商美国东部行期间，本报记者实地深入考察了美国房地产市场发现，美国房地产市场对中国公民吸引力依然不减，甚至成为美国房地产市场中最大的外来购买力之一。

　　普通住宅每套不超过百万美元

　　由华西都市报举办的“榜样中国·华西房产TOP50”传媒大奖商务考察，今年组织成都开发商考察的地区是美国东北部，主要有波士顿、华盛顿和纽约三大城市。在为期10天的行程中，随同考察的导游李先生是一名地道成都人。十多年前，他只身到美国求学，然后定居距华盛顿市区100公里外的一个小城市。据其介绍，美国住房有三种形式，即独栋别墅、联排以及多层住宅。而李先生家的住房为800平方米左右，是一个典型的独栋别墅，房屋卖价80万美元左右。“如果不算中美之间的汇率差距，房价还是便宜。”李先生说。而本报记者在美国走访发现，如果不看汇率差距，中国居民和美国居民总体工资收入数字差不多。而在美国，如果不属于高端住宅，其售价都不会超过100万美元。因此，对于普通的美国工薪族而言，买房自住不算奢侈的事。

　　高端板块一套别墅上千万美元

　　记者在距华盛顿100公里左右的一个高端住宅区看到，这里是清一色独栋别墅。据当地房产经纪人介绍，这个区域是当地有名的高端住宅板块。目前，除美国不少政要、商界巨子在这里买房自住外，还有国外的一些王公贵族来这里定居。因此，这里房价相对较高。记者在当地一个样板房看到，这套房子地面有三层，总占地1亩左右。房屋背后是片原始森林，不少树木的树龄都超过百年，附近生活配套也相对高端和完善。当地房屋经纪人张女士说，这样一套独栋别墅售价上千万美元，入住别墅的人自然非富即贵。

　　房屋产权税多用于公共设施建设

　　记者走访发现，对于买房的美国公民而言，经济上并不轻松，他们除了面临巨大还贷压力外，高额的房产税也是一笔不小的开支。李先生介绍，在美国买房无论是投资还是自住，每年都需交纳一笔不菲的房产税。不过，房产税是以财产税名义征收的，收入中95%以上由地方政府征收，税法由各州制定。在不同的州，或同一个州不同的城市，甚至是同一个城市的不同学区，房产税的税率都可能不一样。通常学区好、房价高的区域，房产税也高，全美大多数地区的房产税率都在1%之间浮动，极少数的地区可能高达3%。对于每一个居民而言，大家也乐意缴纳这笔税费。因为，区域的房产税缴纳的多少，将直接影响政府对区域诸如学校、道路等公共设施的配套。每一年，当地政府都会向所在区域的居民明示，政府收取的房产税总金额，以及这些钱做了哪些公共设施的建设。在美国居住了十多年的美籍华人何小君(化名)晒了自己的房产税账单。“我家2012年应当缴纳的房产税金额是2340.54美元。不过，其中将近80%都交给了我们所在地区的公立学校。”何小君说，房产税依据当年的评估价按照一定的税率进行缴纳，所以每年交的金额也可能会有所不同。她说，虽然金融危机后，美国的房价下跌让房主们的账面损失不小，但同时房产税也少交了。另外，美国的房产税还有一个特点，新社区房子的房产税比成熟社区的要高一些。“比如，我曾经住过纽约的一个新社区，那里地税高达1.8%，而相邻的成熟社区，地税仅1.2%，因为新社区需大量资金用于当地学校、道路、图书馆等公用基础设施的建设，而这些建设资金的来源之一就是当地居民缴纳的房产税。”

　　楼市升温 美国地产仍持续火热

　　本报记者采访发现，2008年在面对严重的金融危机下，美国房价遭遇滑铁卢。然而，从去年年底开始，美国房地产市场触底反弹。在奥兰多从事房地产开发的美籍华裔张苏珊告诉记者，去年12月，原本是美籍楼市的传统淡季，但冬日的严寒似乎并未阻挡人们的购房热情，以致出现“翘尾”行情。而记者在为期10天的采访中了解到，从去年年底开始，美国一手房市场不仅销量升温，其二手房市场也不甘示弱，同样出现了销售井喷。据介绍，2012年全年，美国二手房实际销售量为465万套，为近5年来新高，另据美国商务部数据，2012年全年美国新房销售量增长近20%，为2009年以来新高;12月份新房开工量环比大涨12.1%，升至近四年高点。而今年来，美国房地产市场依然热度不减，销量节节攀升。美国房地产市场交易繁荣令待售房库存明显下降，成交价格亦稳步上涨。据NAR数据，去年12月份美国待售房库存量下降了8.5%，供应量为2005年来最低。另据美国房地产信息提供商齐洛公司最新报告，2012年美国住房价值上升5.9%，创下2006年以来的最大年度涨幅，几乎为历史平均水平的2倍。截至2012年第四季度，美国房价已实现连续5个季度上涨。

　　美国买房 中国购房者热潮不减

　　催热美国房产市场，中国投资者“功不可没”。然而，即便是在美国购房的外国人也很难拿到美国绿卡。据张苏珊介绍，根据美国EB-5签证计划，除美国划定的区域，比如奥兰多等地区，即美国已立项亟待尽快开发成型的区域，外国公民在这些区域买一套50万美金的房产可申请绿卡外，外国公民在美国其他地区购买50万美金的房产后，仍需向当地提供10人以上就业计划。如果无法提供10人以上就业计划者，户主难以申请美国绿卡。记者走访了解到，即使能拿到美国绿卡的外国人也并不能立即享有美国公民的同等权利，他们需要漫长的居住时间，才可能等来成为当地公民的权利。尽管在美国购房申请绿卡艰难，拿了绿卡的外国公民并不能享受美国公民的权利，购房后每年需交纳不菲的房产税……但依然无法阻止中国公民去美国投资的脚步。据接受本报记者采访的纽约当地居民介绍，中国人在美国购房的大潮仍然持续，且被美国当地看涨。与以往不同的是，大张旗鼓地到美国看房的中国炒房团正在减少，小团体或个人去美国看房、买房的人群正在加剧，且现金买房居多，尤其是100万美元以下的房子多为现金支付。本报记者调查发现，由于美国有世界上最好的教育，现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人，因此，与此相关的房产需求十分庞大，绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求，给即将赴美留学的孩子作打算。因此，有教育资源的城市、地段，就成为中国人在美国买房的最热门地区，如纽约、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的，投资和自住都有，还有的是以房养学，退休养老。