成都楼市二圈层开发进入爆发期

　　随着城市发展扩张，市区土地逐渐稀缺，小规模、复合化地块将成为主城区未来的供应趋势。据正合报告2012年报显示，“2012年市区土地供应成交规模与2009-2011年基本持平，单宗土地规模明显减小”。

　　区域

　　回顾去年的土地市场，除了几个央企还在扼守市区核心位置，大多数开发商还是转移至了二圈层的土地市场。正合研究团队指出，2012年，郊区住宅类土地市场活跃，郫县犀浦、双流华阳、龙泉大面、新都大丰等传统热点片区成为近郊楼市发展的主导区域，一个不争的事实摆在眼前，成都楼市的二圈层开发已经进入爆发期。

　　a流拍率下降近郊楼面地价飙升

　　据正合报告数据显示：2012年成都市近郊共计供应土地81宗、共6674亩，与2011年供应规模基本持平;整年共成交77宗，共6569亩，较2011年增长22%。同期，整体流拍率为4.94%，较2011年大幅下降12个百分点。

　　而在地价增幅方面，2012年郊区供应土地88宗，5226亩，均为2008年以来最高水平。但单宗土地规模仅为59.39亩，为2008年以来最低水平;土地出让总金额为387.75亿元，土地出让单价为760.44万元/亩，均为2010年以来最高水平。

　　其中，在2012年近郊各郊县住宅类土地成交情况中可以看到，双流区域的成交面积最大，达到1577亩，成交面积前三名分别为双流、郫县、新都，虽然成交面积有较小差异，但是成交地块数量相当，双流为10，郫县为10，而新都为8。

　　而2012年近郊住宅类土地供应39宗，共计3317亩，成交38宗，3311亩，流拍率仅为1亩，近郊住宅类土地成交楼面地价1664元/平米，较2011年大幅增长35%。

　　近郊土地保持低位供应，整体流拍率下降至历史低位，住宅类价格稳步增长，商业类价格保持稳定;受郊县发展阶段及各郊县供地的竞争性影响，纯商业土地向商业兼容住宅土地转变是未来郊县供应趋势。

　　b品牌开发企业聚焦近郊土地市场

　　据正合报告显示：2012年品牌开发企业聚集华阳镇、犀浦镇、大丰镇、大面镇等热点板块。

　　结合事件回顾，去年的近郊土地市场，蓝光地产曾6次出手郊县土地，最高曾以81%的高溢价率拿下郫县犀浦地块，而业内人士也预计蓝光在今年的土地市场或将暂时维持在现在的热度。而去年11月短短1月时间，6次土地拍卖，1400余亩土地“华府板块”呼之欲出，保利、中信、九龙仓、棠湖、中渝、森宇等品牌房企悉数进驻布局华府板块。

　　随着地铁诸线的持续开工，外来刚需客户选择的居住区域继续外扩，品牌房企在郊县热门板块持续拿地的现象也愈发常见。保利、蓝光在新都大丰拿地;万科入主龙泉大面、十陵;合能继续深耕郫县犀浦，并在温江拿地;以及刚才提及的华府板块，房企们在郊县争夺土地的号角已经吹响，后期竞争或持续加强。

　　2006年10月通车的双楠大道把双流新城与成都市区紧密连接。东升片区被人们迅速认识。近年来，人居置业、佳兆业、九龙仓、国奥村在内的多个开发商在开发项目，并出现了城南优品道广场这样的复合型地产项目，东升板块也得以迅速崛起。

　　而在大面地块，从2012年12月开始，万科在大面连续拿下两块土地;随后国嘉联手中渝置地拿下大面149亩地块;2013年1月8日，保利又拿下大面113亩地块。同时，正兴—万安片区，郫县红光—郫筒片区土地存量充足，未来具备成为近郊楼市热点片区的潜力，也被各家品牌开发商视为囊中之物。

　　c各近郊板块崛起二圈层开发成热点

　　据正合报告分析显示，目前，各郊县存量土地特征：龙泉的大面土地成交占龙泉整体的近七成，区域土地成本优势明显，未来具备成为楼市热点区域的发展潜力;而郫县存量土地聚集于郫筒、红光、犀浦，且土地成本整体较高;双流片区集中在华阳镇、胜利镇、九江镇、西航港为存量土地主要聚集区域;而温江：存量较为分散，多为低容积率地块;新都区域存量主要集中于大丰镇，未来继续为楼市发展的热点片区。

　　而梳理其中的重点区域，郫县犀浦、双流华阳、龙泉大面、新都大丰等传统热点片区仍为近郊楼市发展的主导区域，受开发企业关注度较高，在媒体曝光度和舆论度较重。

　　在大面片区，2012年这个区域由于刚需盘热销，关注度较高。大面发展极具潜力，拥有极大的升值空间。保利、万科、国嘉陆续在龙泉大面镇拿地，加上原本在建、在售的百悦城、首创万卷山、世茂城、中国水电云立方、中国铁建国际城等，预计今年会有十多个楼盘在大面竞相推出。而比如在大丰片区，随着北新干道等路段的通车，大丰区域内有近20个住宅楼盘也如雨后春笋般地冒出，未来这里将带动数十万人群入住，并形成超强的区域消费力;另外，区域内目前已集结大量专业市场，如成都国际商贸城、国际五金机电城、元贞国际机械城等专业市场，为大丰周边区域提供上百万个就业机会。