未来十年 千亿将成全国龙头房企下限

　　国内新政下如何解读政策对房价控制的期许?如何利用金融创新的商业模式来控制房价的成本?如何借鉴境外先进的商业模式?3月20日，在2013年新政策环境下的商业地产投资走势高峰论坛上，全国房地产基金联盟主席张民耕认为，中国城市化进入第二波，其表现为规模与质量并举的新型城市化，中国城市化之路还需30年，对房地产行业的宏观调控不会取消。未来房地产市场可以谨慎乐观，但市场分化已经开始，三四线市场泡沫初现，值得关注。城市化有馅饼也有陷阱。

　　大房产改写行业格局

　　未来房地产市场竞争态势增强，集中度提高，行业整合分化。从统计数据看，全国前100强房企2007年市场占有率18%，2011年28%，2012年已经超过30%。2012年千亿房企群出现，万科1418亿元，绿地1078亿元，保利1018亿元，中海、恒大、万达也超过900亿元。中指院认为，未来十年千亿将成为全国性龙头房企的下限，2020年可能有19家。两千亿元房企会达到6到7家。

　　在未来竞争激烈的市场，对本土中小房企来说，做大、做强未必是最好的选择，相反，做精、做出特色，主打专业性和地域性优势可能将成为未来本土中小房企的突围之道。

　　房地产企业自觉金融化

　　在未来几年里，房地产企业转型中最深刻的转型将会出现，那就是房地产企业自觉地金融化。对金融资源掌握的程度，决定房企的市场份额和主体地位。

　　房地产企业普遍将资产资本化、资本金融化，开展多元化融资。大型房企普遍发起房地产投资基金，并呈现出大型化、高端化、银企合作化等趋势。这方面的市场表现，既有如金地集团两年前与瑞银联合推出的房地产基金，也有今年如金科集团执掌的渝商投资集团，将目标锁定为未来两三年内，渝商投资集团将培育3-5家上市公司，7年后集团营收将实现千亿元。

　　金融与房产的互动未来将表现为银行、信托、保险、证券、公募基金纷纷向房地产投资基金渗透，进入“泛资产管理时代”，抢食房地产基金蛋糕。

　　房地产企业资金链条偏紧

　　市场份额的竞争、规模扩张的压力、经营性地产的资金沉淀，使所有开发商都面临多元化、规模化融资的需求。房地产企业资金链条偏紧将成为常态，对于以房地产投资基金为代表的股权类融资需求，将逐步挤压以银行为代表的债券类融资需求，成为房地产融资市场中重要的需求。

　　对于持有类的房地产资金的需求日益旺盛，房地产价格的合理回归，使得长期持有、持续经营的经营性地产，具有财务上的合理性，用于支持持有性房地产经营的房地产基金受到青睐，并且有望证券化。