逃离地产

    关于房地产市场加速洗牌过程的预言一直在被传说。
　　近日，万方地产通过收购其他公司股权的行为首次涉足矿业，这家2012年主营业务业绩数据显示为“零收入、零成本”的房企似乎已渐行渐远。类似的案例在过去的一年中并不鲜见。
　　据中房协发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》预测，2011～2015年将有近一半的房企被淘汰出局。而相似的论断已经成为近一两年来许多业内人士的共识。据《蓝皮书》得出的数据显示，过去三年来房地产法人单位数量每年以超过12%的幅度递减，也在一定程度上印证着这样的论断。
　　在过去的2012年，源自2011年的项目并购潮持续上演，甚至位于食物链前端的一些知名房企都出现了断腕求生的场面。不过，房企倒闭的大潮并未如约而至，多数处于危险之中的房企还是通过以退为进的策略暂时得以保全。
　　但危机并未解除。新的调控政策在持续加码，新的市场环境下腹背受敌的房企还能坚持多久？
　　或断腕，或灭亡自2011年年底开始，关于绿城破产的传言就闹得沸沸扬扬。尽管房企生存空间越来越艰难已是业内不争的事实，但若身为一线知名房企的绿城不幸倒下，对这一市场的冲击无疑将是巨大的。难怪该集团董事长宋卫平会深夜撰文以求平息谣言。
　　但绿城当时面临资金链断裂的风险却是事实。新的市场形势下，绿城之前高负债率的运作模式危机四伏，为了加速资金周转，宋卫平甚至放出将楼盘价格降到底的狠话。但最终解救绿城危难的还是断臂求生的无奈之举。在变卖了多个项目之后，绿城又于2012年6月通过向香港房企九龙仓配股24.6%进行融资。至下半年，融创更是收购了绿城9个项目的股权。至此，绿城才基本将自己从死亡边缘拉了回来。
　　而2012年房企之间的项目并购更是成为常态。SOHO中国、中航地产、招商地产等房企频繁上演“大鱼吃小鱼”的戏码。而“保利欲收购鲁能”的传言则成为去年以来房地产市场最大的一场风波。如若传闻成真，将会成为迄今为止房地产市场最大的一起并购案。
　　这样的市场现象为当前诸多房企提供了前车之鉴：如今的市场环境已由资源为王逐渐转为现金为王，如果不能在资本运作的过程中提高快速周转的水平，以往的英雄也会有落难时。而作为那些项目和资源本就有限的中小规模房企，在遭遇类似风险的时候，可能连迂回的余地也没有。北京钧涵基业企业管理顾问有限公司董事长谢志华就指出，目前最危险的企业就是那些资金链告急后快速周转能力差的房企。杭州金星、广东顺德广德业两家房企就在去年上半年因资不抵债相继申请破产，被这一市场彻底抛弃。
　　资料显示，2012年共发生房地产行业并购案例100起，涉及金额39.04亿美元，数量和金额均较2011年有所回落，但2012年全年共有12笔退出案例，而2011年仅有2笔。可以预料的是，今后将有更多的房企由于无路可退而走向灭亡的绝境。
　　退与不退2012年房地产市场还有一个值得关注的现象，就是一些大型房企经过了前两年在二三线城市拓展之后，在市场反弹之际又重回一线城市。这令一线城市近年来本就举步维艰的中小房企雪上加霜。相关数据显示，2011年北京市房地产资质有效期内的企业是3000家左右，至今年1月30日，这个数字变成了2308家，近700家房企在去年一年内悄然消失。
　　不过北京房地产业协会副会长陈志就此解释说，这并不能说明那些消失的房企就是倒闭了，因为很多注册的房企实际上都是项目公司，项目销售结束后有的项目公司自然也就消失了。谢志华也认同这样的说法，他认为去年北京消失的房企多数都是项目公司。不过，这样的事实也从另一侧面反映了小型项目公司的生存空间被进一步压缩。
　　生存环境受到威胁的还有不少多元化集团的房地产子公司。前些年，不少非地产类集团纷纷看到了房地产市场的巨大利润，相继进军地产开发。这其中介入较早的一些企业例如海尔、海信、雅戈尔等都凭借持续的经营获得了一定的成功。但总体而言，多数多元化集团旗下的地产公司与一线房企相比规模都有限，专业开发能力也不占优势，特别是那些介入较晚的企业，又“不幸”遭遇宏观调控下的市场调整，不但业务发展远远未能达到预期效果，有些集团旗下的地产业务链反而成为企业身上的包袱，影响到集团整体战略的实施和全年业绩。因此，2012年不少集团化公司出让了旗下的地产项目、甚至剥离了整个地产业务，有些企业则向其他领域寻求转型。
　　春晖股份就是其中的典型代表。今年年初该集团发布业绩预告称，公司通过出售部分闲置的固定资产获得较大收益，使公司2012年扭亏为盈。而据了解，固定资产系春晖股份104亩闲置土地。中恒集团则由于彻底剥离了房地产业务，预计2012年的净利润将同比增加80%～90%。而之前一直致力于高端住宅开发的华丽家族，在宏观调控之初就遇到发展瓶颈，近几年来一直试图退出房地产市场，并寻求通过医药、矿产等新的领域重生。
　　一些企业在悄悄撤离，一些企业却仍然流连忘返。2010年3月国资委就要求78家非地产主营业务的央企退出房地产市场，但到目前为止，这些企业退市进展极为缓慢，资料显示当前退出名单尚不足四分之一。尽管这其中也有相关企业结构庞杂、操作难度大等客观原因，但究其深层次的因素，还是房地产市场相较其他行业的高利润令这些企业舍不得“上岸”。