武汉产业地产“浮世绘”

    火车一响，黄金万两。
　　如果用这句俗语来形容如今武汉所面临的承接产业转移、升级产业结构的机遇，恐怕是再贴切不过了。2012年底，京广高铁全线通车，武汉作为整条线路的中心点，距离“中国立交桥”的交通咽喉枢纽目标又进了一步，而刺激内需政策下的产业调整转移和国内消费市场再次崛起，则更让武汉拥有了重塑辉煌的黄金机会。
　　在这种浩荡大势的澎湃冲击之下，武汉产业地产版图逐渐有所撼动。“武汉称得上是全国产业地产的‘麦加圣城’，各地有的模式这里都有，各地没有的模式这里也有。”一位武汉产业地产人士表示，“但其中的问题也正是模式的鱼龙混杂，缺乏明确方向，甚至不乏投机钻营的伎俩，而目前多种因素刺激下的大武汉崛起，正是重塑武汉产业地产格局的绝佳良机。”在本报记者亲赴武汉的探访中，呈现在眼前的正是一幅武汉产业地产的“浮世绘”：喧嚣繁华、千姿百态，同时充满着魅力和惶惑。一直领国内产业地产风气之先的武汉，能否抓住这“最后的机会”，去芜存菁，为城市发展和产业振兴铺平道路，值得业界拭目以待。
　　浮世之忧展开地图，武汉连接南北，扼控东西，襟带山河，雄视天下，素有“天元之位”、“九省通衢”之称。
　　美国著名学者麦金利·康韦早在1999年发表《未来的超级城市》一文，就将武汉列入“21世纪全球十大超级城市”。然而，晚清直至建国初期四大名镇的赫赫地位如今渐渐失去，目前武汉在国内城市综合实力排名中早已跌出前十。
　　对武汉产业经济深有研究的经济学者罗天昊对记者表示，武汉的产业状态如同整个中国经济在世界上的缩影，潜力巨大、位置重要、影响深远但缺乏真正核心的竞争力，以武钢为代表的国企分量过重，消费市场又过于低端，缺乏作为中流砥柱的大众产业。
　　“武汉的产业想要发展，必须中端崛起，高端突破。”罗天昊认为，尽管在工业倍增计划之后，武汉市政府又在2012年推出了“服务业升级计划”，但在高铁时代和内需时代下，武汉发展的要义应该是大力发展大众产业，而不是在高科技和服务业上过于偏重。
　　当然，无论是工业倍增、服务业升级还是大众产业发展，曾经作为中国孵化器摇篮的武汉总能够在产业地产领域挖掘出最大的商机。根据武汉有关机构统计，2013年以来，武汉有近40个工业地产项目投入市场，建筑面积超过3000万平方米，包括标准厂房、物流基地、产业园区和总部基地等，呈现井喷之势。
　　“可以说，2012年是武汉产业地产的元年，而2013年~2014年则是高速发展年。”戴德梁行武汉及长沙分公司总经理杨良军表示，“这从普洛斯、嘉民这些外资产业地产商陆续进入也能感受得到。”“我们非常看好武汉在交通枢纽、内航物流以及产业转移方面的巨大潜力和优势，在中国中部崛起的战略中，武汉的意义极其重要，这里的产业园区及仓储设施未来将有一个跨越式的提升。”普洛斯武汉高级业务拓展经理吴华对记者表示。
　　然而，尽管拥有着天时地利的发展机遇，武汉的产业地产产品结构和企业模式仍然存在缺陷。“武汉连1万平方米的标准厂房都找不到，市场的主流产品过分雷同，重复建设，整体架构失衡。很多企业并没有摸清客户在哪里，需要什么，换句话说，没有从产业的角度去着眼。”杨良军表示。
　　在这些专业人士看来，武汉很多产业地产商过于追逐简单的机遇性发展，攫取和变现既有的优势资源，却并未在模式发掘、服务创新、产业引导方面有更大的突破。
　　“比如汉正街的商户搬迁，这几乎是几十年难得一遇的机会，很多产业地产商正是因为抓住这个机会成为武汉业界的佼佼者。”武汉本地产业地产人士表示，这些幸运儿中包括了打造汉口北市场的卓尔集团、打造佳海工业园的佳海地产以及华中物流大市场的开发商德成控股等。
　　在该人士看来，武汉商人被称为“九头鸟”，小聪明、小算盘有余，大的逻辑和格局却相对不足，这在产业地产领域也体现得淋漓尽致。“大多不是内生式的增长，而是重视圈地、散售、抵押，也就是将成本低廉的土地包装后卖出去套现。”“仅仅是产品的包装制造商，而不是园区的运营者和服务的提供者。”湖北高投经营发展部经理表示。
　　鱼龙混杂凡有利可图之地，往往鱼龙混杂，泥沙俱下。在武汉产业地产热火朝天的盛世下，也不乏“挂羊头卖狗肉”之徒，往往让怀着急功近利心态的地方政府真假难辨，直到吃亏上当才有所戒备。
　　银湖科技就是这样一个被政府和市场“重点提防”的对象。
　　公开资料显示，银湖科技是福星集团的全资子公司,成立于2002年4月，专门从事房地产、工业厂房和工业园开发，开发项目包括明典工业园、武汉中小企业城、以及和红桃K集团合作开发的光谷总部国际。
　　“银湖科技的主要手段，就是用天花乱坠的包装说辞从地方政府手中拿到廉价的工业用地，然后把商业部分开发销售之后，工业部分基本就一直空着不动。”武汉本地一位国企负责人对记者表示，“这种行为连续几次之后，就上了政府的黑名单，没有人再会继续相信它。”另一个被普遍质疑的企业是奥信集团。以担保起家的奥信集团宣称将其金融运作模式复制到产业园区的开发中，以核心企业带动上下游产业链集群，激活整个园区的生命力。目前，奥信集团正在运作襄阳伺服产业园、云梦久顺畜禽产业园、咸宁科奥医疗器械产业园等。
　　“奥信其实仅仅是机会型的投资，自身的实力相当有限，更多是在当地找几个企业，再拉几个关系企业就跟地方政府要地，现在土地圈得规模很大，但是真正成熟的园区根本没有，招商基本都是远远没有招满。”武汉一位知情人士透露，“其实它的核心思路跟担保业务并没有什么本质区别，就是有一单做一单，之间没有逻辑关系和整体框架。”据该人士介绍，类似银湖科技、奥信集团这样的本地民企并不少见，在低价圈地之后跟政府要政策、要资金，将土地抵押出去套现，最终产业尚未发展起来，这些开发商却赚得盆满钵满。
　　“吃一堑，长一智。现在政府已经吸取了经验教训，不直接给一大片的土地，而是先看你的规划，经过严格的审核查验之后，批一个规划给一小块让开发商先做，做了再给下一块地。”湖北高投经营发展部部长戴波对记者说。
　　在戴波看来，产业地产最重要的是搭建好的机制，而不是纯粹看是国企还是民企来做。
　　“国企能够从区域繁荣、产业扶持的角度出发，不以盈利为导向，但缺乏创新动力；而民企则首先要解决盈利的问题，有时容易牺牲产业的发展。”戴波说，只有国企、民企相结合，借鉴欧美基金的模式保证各方利益平衡，找专业的人士来运作园区和产业，才能相得益彰，促进整个产业园区的长治久安。