中介公司乘势储冬粮不惧未来调整期

    “新国五条”细则影响持续，二手房买卖双方仍在抢跑政策空档期，国内多个城市的二手房成交出现暴涨。
　　美联物业全国研究中心的统计数据显示，3月4日至3月10日，北京、深圳、杭州、上海四大热点城市二手住宅成交市场继续走高，环比都有较大幅度的增长。（详见图表）
　　但这种高成交形势难以延续。多家中介公司均判断，随着“新国五条”执行细则落地期的临近，二手房成交冰点马上就会到来。
　　不过，面对即将到来的中介寒冬，大型中介公司俨然已做好过冬储备。
　　“包括租赁、一手房代理、综合金融服务等业务，如今的中介公司都在不断完善自己的业务链条。从2005年至今，行业内大型中介企业经过几轮调控，都已经有了充分的应对能力。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。
　　大户型产品或遇利空　　从各地区的户型成交结构来看，中小户型备受市场青睐。美联物业全国研究中心的统计数据显示，新政出台后美联物业所成交的物业中，144平方米以下的中小户型成为市场最活跃产品，在深圳，其成交量占据了总体的近95%，在广州，其成交量更是占据了总体的98%，成为市场的主力军。
　　除了成交量增长，部分城市二手房交易的全款购房比例也有提高。据21世纪不动产提供的3月成交数据显示，3月份北京二手房全款购房客户比例达到60%，环比2月同期增加了10个百分点。对于这一市场变化，21世纪不动产市场分析师张磊分析认为，近期全款客户增多的原因之一就是为了快速完成过户，以全款一次性付清，避免因办理房贷延误太长时间而使得新政各地细则出台后产生税费变化，这在近期的市场比较多见。
　　事实上，美联物业全国研究中心的研究显示，一旦对二手房20%征税政策落实，从购房成本来看，大户型住宅所要征的税费会明显高于小户型住宅；从需求层面来看，在高压政策之下，投资投机性需求会得到极大的遏制，大户型住宅的市场需求会大幅减少。所以，未来大户型住宅成交将面临较大瓶颈，其价格可能会出现短暂下调。
　　中介启动紧急预案事实上，根据中介公司的判断，一旦“新国五条”执行细则落地，二手房成交将遭遇冰点。所以，在目前的政策空档期，各家中介公司纷纷启动紧急预案，以加快二手房成交速度，抢跑市场。
　　“购房者问得最多的两个问题分别是‘政策具体什么时间开始执行’、‘我的房子是不是要按20%的差额缴税’。”一位了解我爱我家多家门店的区域负责人告诉记者，从3月1日傍晚政策出台后不久，以及整个周末，许多经纪人的手机就响个不停，也有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜，其中九成咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的相关话题，剩下一成则是咨询关于“二套房首付和贷款利率提高”的相关话题。
　　二手房市场买卖双方的担忧很快从咨询转换为行动。
　　胡景晖告诉记者：“如今的二手房市场，马上就要签合同的交易双方，都要求尽快签订合同，办理过户。刚刚签订购房合同的交易双方，则期盼房子尽快网签过户。近期有购房计划的购房者，和近期出售意愿较为迫切的业主，尽快达成交易的意愿也更加强烈。”据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，新政出台后，仅3月2日单日的新增买房客户需求委托量环比前一日增长了近三成，新增房源委托量增长了近四成，咨询热线处于超负荷运转状态。
　　面对20%个税细则尚未落地的不确定性，部分中介公司开始应对这一不确定因素。
　　北京某中介人士告诉记者，目前大部分经纪公司针对签约的客户采用的是加签“补充协议”的做法。由于大部分业主不愿意全额承担这笔费用，因而补充协议一般采取两种形式。第一，签订免责协议，如果在正式征税前本交易未完成缴费过户，而买卖双方也不能达成税费的分摊的协议，则合同解除；第二，签订个税分担比例协议，及业主和客户按照商定好的比例承担“20%个税”。但从目前意向看，大多数卖房业主不愿意全额承担“个税”。
　　储备过冬“预计北京的细则或在3月底左右出台，从2005年到现在，平均每15个月就会出一轮调控政策，中介行业早就已经习惯这种行情波动了。”在胡景晖看来，本轮的政策影响会使得二手房市场“先扬后抑”，在各地政策执行细则未出台之前的窗口期，二手房交易会出现一轮井喷。而一旦各城市细则陆续出台，二手房市场势必有两三个月甚至长达半年成交低迷期。
　　但对即将到来的调整期，大型中介公司俨然已做好准备。
　　在胡景晖看来，经过几轮调控洗礼，中介公司都在摆脱对二手房买卖的单一依赖，不断完善自己的业务链条，已有了充分的应对能力。
　　“从2012年下半年开始，二手房市场复苏非常明显，这让中介公司提前做好了过冬储备，以应对本轮政策调控所带来的市场波动。”链家地产副总裁林倩近日接受本报记者采访时也表示。
　　这一点从近期各大中介公司的业绩上也可窥见一斑。近10天来，我爱我家二手房日均成交套数基本可以达到新政出台前的两倍，北京、上海、苏州等全国7大城市的日均成交量约在300至400套。而链家地产在新政出台后，仅北京一地的日成交套数也超过350套。