老公房装电梯难在哪里

　　随着各个小区不同的试点方案，旧楼加装电梯在近年来有了诸多创新和推进。而对于业主来说，合理保护自身利益、积极推动项目进行则是必不可少的。
　　文/本刊记者 徐卓航
　　早在2003年，上海就提出了老公房装电梯的设想，但一直以来都遇到了不少困难。近年来，随着各个小区的不同方案试点，旧楼加装电梯在资金筹集、意见统一等方面的问题都得到了不同程度的解决。无疑，旧楼加装电梯在整体上可以方便业主的日常生活和出行，但在实际过程中也要注意可能出现的麻烦。
　　资金问题很关键
　　有人算过一笔账，包括购置电梯、修筑电梯井道、加固地基、房屋扩建、大楼外部景观和小区绿化等等，旧楼加装电梯光是前期投入一幢楼就要以数十万元计，还有数额庞大的后期电费、维护费用，谁来为这笔费用买单？
　　在过往的小区试点中，资金筹集问题往往通过业主分摊、政府补贴、物业经费等途径来解决，但在推行中也出现了不少的阻力。比如一楼、二楼的业主往往不愿意出钱加装电梯，而高楼层的老年业主也可能手头并不宽裕，无法承担所分摊的费用。
　　此后，6+1模式的出现给解决资金问题提供了很好的思路。2011年，上海华师大三村的“电梯旧房改造小组”就创造性地拟定“电梯的钱加层补”做法——原来的房子加盖一层楼对外出售，所得的房款用来支付加装电梯的工程和保养费用。此外，每户改造居民还可以扩建8～10平方米，这部分扩建的面积仅收取成本价——大约2000元/平方米。日前，上海川沙某小区相类似的在原有6层楼基础上加装一层楼的6+1模式也得到了相关部门的红头文件，在政策支持、相关审批上有了“破冰”的意义。
　　意见流程要规范
　　如此一来，小区业主在最关键的资金方面就基本不需要进行额外的支出。而对于这样的一种房屋整体改造，不但每户人家可以得到一定的扩建，整体还能用上电梯。相比以往的从下至上递增分摊、老公房顶层加盖后请一楼居民搬至七楼等做法都更容易得到业主普遍的同意。当然，意见统一和相关的审核审批、操作流程仍然非常重要。
　　按《物权法》，对加装电梯一类的物权处置，有2/3多数通过即可。而现在试点中用的是“二次征询”办法，90%本幢楼居民同意、2/3小区居民通过，就可以通过一次征询；在第二次征询中，本幢楼2/3居民同意，方案就可以推进。目前，上海全市范围内已启动15个试点项目。其中，静安区延安西路150弄1号24户居民加装项目正式立项，浦东新区老年公寓加装项目正式动工。
　　不过，对于整个的操作过程，业主应该在基于整体推动项目进行的思路上，也多留一些心眼。无论是怎样的改造方案，实际操作中难免遇到纠纷，比如扩建改造之后是否会对原有的朝向、采光通风产生改变；比如多盖一层之后对楼层好坏的影响；比如改造过程中噪音、垃圾等问题的处理；类似的还有施工不当造成的安全问题、楼房防水隔热问题等等。
　　另外，对于6+1模式而言，新盖楼房在产权、规范性、出售方式和价格、资金管理等方面也处于试点阶段，由于关系到整个楼乃至小区的公共利益，业主也应予以关注，找到切实可行的规范流程。