“新国五条”反应平淡 北京3月上市新盘涨声一片

本报记者徐姸 北京报道

　　“新国五条”落地一周有余，北京市场新房的销售未受实质影响，相反近一周内上市新盘和3月部分已公布价格的入市新盘均呈现涨声一片的态势。
　　对此，一些市场人士认为，本次“新国五条”多数为纲领性要求，且多数为旧政重申，并无重磅政策推出的迹象，之前风传的房产税正式执行、取消二套房贷等措施的推出时机尚未到来。包括北京在内，各地方政府尤其是北上广等一线城市的落地细则，才能更为明确地影响市场预期、左右楼市走向。
　　节后成交量同比大增春节后首周2月18至2月24日，是楼市调控“新国五条”发布周，也是2013年春节长假后的首个交易周。根据中国指数研究院数据，上周全国42个被监测城市有八成成交量同比增长，其中杭州成交量同比增幅超过100%。
　　引入关注的是，四大一线城市北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数分别为1808套、2082套、2153套和686套，相比春节周，四地楼市成交量环比增幅数十倍。
　　今年春节后，北京、上海等一线城市的首周新房成交似乎未受“新国五条”，刨除前一周的春节因素环比涨幅，同比2012年的春节后首周反而有大幅增长。
　　根据北京市住建委的网签数据统计，2013年2月第三周（2月18至2月24日），商品住宅（包含保障房）网签量为1808套，扣除保障房后，成交量为1546套。与2月第二周328套的总成交量相比环比增幅超过400%，与春节前一周（1月第五周）相比，下降了19.6%。
　　而同样是节后首周，今年的新房成交量却比去年节后首周大幅增加。根据去年的统计数据，2012年春节后首周（1月29日至2月4日）北京一手住宅网签总量为768套，创下当年的周成交量历史新低。与北京情况相似，2012年节后首周上海商品住宅成交面积为2.63万平方米，同比下降接近50%。而根据中国指数研究院数据，上海今年春节后首周的商品住宅成交面积是22万平方米。
　　对此，链家地产分析师张絮认为，节后虽然政策层面“新国五条”出台，再次强调持续严格的调控政策，但市场从去年二季度以来能够持续回暖，重要条件也是政策持续平稳，没有出现较明显的收紧，使得买卖双方预期都较为乐观，需求能够持续释放和得到满足。只有北京方面出台调控细则，在一定程度上，才可能会对市场成交产生抑制作用。
　　新盘涨声一片与节后“新国五条”推出后新房成交未受明显影响相比，北京市场的新房上市价格的明显上涨则更让人玩味。而3月份部分已公开预计入市价格的项目，也同样涨声一片。
　　根据亚豪机构统计数据显示，上周（2月18至2月24日）北京商品住宅市场共有3个项目入市，其中包括卢卡新天地一个纯新盘，以及首开·国风美仑、华远铭悦两个老项目后期。3个项目共新增商品住宅465套，预售许可面积3.3万平方米。2月北京已有10个项目入市，新增住宅产品1690套，预售许可面积15.9万平方米。
　　从入市项目价格来看，近期入市两个老项目后期价格上涨非常明显，其中首开·国风美仑此次开盘报价为15700元/平方米，相比上期开盘上涨2000元/平方米；另外一个同属于通州区的华远铭悦项目目前报价为21800元/平方米，相比上期开盘上涨1800元/平方米。
　　与上周情况相同，3月份北京住宅市场预计将有30个项目入市销售，其中包括金地格林格林、顺鑫·山语溪、中建·国际城、顺鑫·华玺瀚楟、MINI派、和成璟园6个纯新盘项目，以及包括建邦华庭、中粮万科长阳半岛·紫云庭、金第万科·朗润园等在内的24个老项目后期。
　　从3月预计入市项目的价格走势来看，上涨仍然是最明显的特征，虽然有大量项目尚未公布开盘售价，但是从销售人员的介绍当中，无不透露“涨”的信息。
　　从已公布拟售价格的项目来看，其中涨势最为明显的当属金第万科·朗润园，该项目2012年7月首次入市时售价为25800元/平方米，而10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米，较好的销量使得其调起价来底气十足，3月预计入市价格已经调至30000元/平方米以上。除此之外，位于大兴区的中国水电·云立方与金融街·融汇也均为类似情况。
　　“从政策角度来看，由于市场受到行政手段的影响，目前的房地产市场已经演变为短期市场市。”对于市场应对“新国五条”的种种反应，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，虽然市场预计2013年将会有新的政策微调出现，但由于企业无法对未来政策走向作出正确预判，因此也无法作出长期的决策，只能根据近期市场的走向出台销售策略，如遇政策变动再行调整。
　　此外，进入此轮调控周期以来，政府虽然着力于抑制房价，但是对于地价却未曾降低预期，例如上述金第万科·朗润园项目拿地楼面价不到10000元/平方米，而去年中冶取得的一宗旧宫地块楼面价高达16000元/平方米左右，还需配建一定面积的公共租赁房，土地价值被高估也给周边住宅项目的房价上涨带来动力。