杭州地王退地迷局

    如何在“太子”头上动土，这让绿城大伤脑筋。
　　近日，绿城集团和浙江西子房产公司合作开发的绿城西子·御园项目在停工两年后被传已正式退地，项目施工现场地基已回填了一半。记者调查发现，上述项目地块暂未被杭州市政府收回，但开发进程已陷入“死局”。
　　2009年8月，浙江西子房产公司通过招拍挂以7.7亿元拿下杭政储出[2009]29号地块，折合楼面地价24295元/平方米，成为当时的杭州地王。西子房产公司拿地之后，与绿城进行合作，共同开发该地块，并将其命名为绿城西子·御园。2011年5月，央视曝光御园项目所在的位置处在南宋皇城太子东宫遗址之上，且开发商在未领取施工许可证的前提下开始动工。随后，御园项目被杭州市政府叫停，至今已近两年。
　　而今，这幅南宋皇城遗址保护区内唯一出让的住宅用地已成为绿城手里的“烫手山芋”。“该项目是我们与西子房产合作的，由西子操盘，自从两年前停工以后就没有进展。”绿城集团新闻发言人俞翔告诉记者。绿城董事会常务副主席及行政总裁寿柏年也表示：“绿城在这个项目仅占8%的股份，项目是由西子房产负责，具体细节仍待论证。”中国指数研究院杭州分院研究总监高院生指出，西子房产公司习惯与其他房企合作，以“贴牌”开发模式运作项目，很少作为一个独立的品牌出现在楼市中。绿城西子·御园项目虽由西子房产拿地并持股，但项目开发和设计是由绿城团队来做，机会和风险是分担的。由此可见，能否从这场博弈中体面退出，对绿城和西子房产来说都是一场考验。
　　项目变成“空壳”“这是当年绿城志在必得的一块地，绿城参与了从拿地到建设的全过程。”一位熟悉绿城的杭州业内人士透露，在御园地块公开出让时，宋卫平亲临现场，绿城在竞价过程中为西子房产保驾护航，西子房产之所以拿这块高价地，很大程度上是认为，跟着地产大佬绿城去拿地至少不会失策。
　　绿城公布的该项目2011年度营销推广计划中指出，御园仅有77套房源，原本预计于2011年9月份开始销售，总可售面积2.99万平方米。直到2011年5月项目停工以前，御园项目都是杭州房产界仰望的超级豪宅。
　　如今记者发现，绿城西子·御园项目在地基回填后紧闭工地大门，售楼处也人去楼空。御园原有的销售电话已成为绿城另一豪宅项目蓝色钱江的专线。从“地王”的神坛上跌落，御园项目只剩下了一个案名。对此，御园原项目副总经理祝军表示：“御园原来的团队已解散，并安置到其他项目中了，项目地基已回填一半左右，但目前土地肯定还没有退掉，公司仍然持有。”随后，记者联系了杭州市国土资源局。该局宣教中心工作人员表示，御园地块涉及与南宋皇城遗址保护规划的衔接，目前正由市园林文物局和规划部门牵头论证，后续事宜要待论证后再行处理。
　　公开资料显示，2001年，“南宋临安城遗址”被国务院确定为全国重点文物保护单位；2006年又被国家列入“十一五”100处重点保护遗址名录。杭州市斥资1.3亿元用于多处文物保护工作，其中就包括划定南宋临安城遗址保护范围，御园地块即在该范围之内。“在这块土地被拍卖之前，其作为南宋皇宫太子东宫的基地，已是史学界的共识，但很遗憾，它还是公开出让了。”杭州古都文化研究会副会长周复多表示，杭州市相关部门却在没有出台相关规划的情况下先行出让了御园地块，为后来的项目搁浅埋下隐患。
　　“这块地是在杭州楼市高潮时拿下的，开工不久就遇上楼市调控和绿城危机，最后因南宋皇城遗址事件被叫停，开发商的财务和投资机会损失很大。”杭州双赢机构总经理章惠芳指出，只有退地才能最大程度地降低风险。
　　退地仍待时机2011年4月，杭州古都文化研究会会长林正秋教授与杭州市文化局原局长胡效琦、周复多等7位教授学者呼吁，叫停皇城遗址上的大规模商品房开发。他们认为，御园地块是南宋皇宫太子东宫所在，在国家级文保单位上面动土，是不折不扣的“违法施工”。周复多建议，绿城和西子应与杭州市政府协商退地，政府酌情退还部分土地出让金或在其他方面予以补偿。
　　“绿城西子·御园项目的结局无非有两种，一是企业放弃开发，退地并要求相应赔偿；二是等政府给出合理论据，证明项目不会妨碍遗址保护，然后企业继续开发。”章惠芳称，无论是哪种结果，该事件善后处理的核心都是政府是否会遵守契约精神。西子房产公司通过公开程序获取这块地，继而与绿城合作进行房地产开发，从企业行为上说，完全合乎程序。因此，当企业退地或经过一段漫长等待后再次开发，政府都应按照契约精神给予相应赔偿。
　　实际上，10年前杭州也曾有过类似的案例。2001年，吴山脚下的中大·吴庄项目在开发过程中发掘出了南宋恭圣仁烈皇后宅遗址，该项目的部分用地因此退归政府，项目开发商获得相应赔偿。政府将遗址回填为绿地进行保护。
　　然而，前述杭州业内人士指出，御园项目停工后，开发商曾表示过想要退地的意愿，但政府相关部门不愿意这么做，此后事情就一直拖着没有定论。
　　“目前处于一个‘死局’，完全没有任何动作。我们也在与政府进行沟通，无论是继续开发还是想其他办法。”祝军也表示。
　　无独有偶，绿城在杭州还有一个深陷遗址规划问题的项目。2007年，绿城收购杭州银嘉房地产开发有限公司进而获得西湖大道10号地块的土地使用权，这个西湖边的豪宅项目被称为“绿城元福里”。然而，绿城入主后，该项目由于南宋御街的规划调整原因不断停工，至今项目具体价格、户型资料、何时开盘、售楼处何时开放等信息均不得而知。
　　事实证明，绿城和西子作为杭州本土龙头企业，在占据城市核心宝地的同时，似乎也需要承受着旧城保护与改造的阵痛。