金融输血城中村改造

    一向以“脏乱差”为关键词的城中村，已成为到处寻找土地资源的地产商眼中的香饽饽。现在，金融业也开始大举进入城中村改造领域，意在寻找盈利增长点。 
　　本报记者近日从北京市银监局获得可靠消息，中国农业银行北京市分行近期推出了“城乡一体化综合建设贷款”等新型金融服务，旨在向城中村改造项目进行融资。 
　　而今年以来，深圳市几家信托公司陆续向市场推出了多个以城中村改造为主题的产品。其他创新特征明显的此类金融产品也在不断推出。可以想见，城中村改造正在成为金融业抢食的新蛋糕。 
　　信贷紧盯土地储备目前，城中村改造已成为政府和地产商的高度共识，市场前景广阔。特别是在北京、上海、广东、深圳等土地资源非常有限的地区，城中村改造更成为一项体量巨大的工程。但对于金融行业而言，城中村改造难题不少。 
　　“城中村改造的项目贷款，往往主体资质不强，项目方自有资金不足、担保价值不够、盈利模式不清，有些合法手续也不全，因此，它的融资进程、回迁房建设进度及补偿款发放等均遭遇不同程度的困境。”中银国际金融业分析师黄达文在接受本报记者采访时分析认为。 
　　据记者调查，农行北京分行提供的城中村改造类贷款，对这些难题采取的办法是，紧盯土地储备，以土地储备中心及其下属分中心为融资主体，以土地储备贷款形式发放。上述农行推出的“城乡一体化综合建设贷款”产品，涉及土地储备和南城改造两大项目，授信总额2000亿元。 
　　北京银监局政策法规处一位不愿具名的官员在接受本报记者采访时表示，这个产品的设计在承贷主体、贷款品种、贷款期限、担保方式、自有资金比例等方面都做了不小的突破，还避开了地方政府融资平台贷款“降旧控新”的限制。 
　　从相关法律文件来看，这个产品对借款主体仅要求企业所有者权益须在5000万元以上即可。对贷款品种则要求划至固定资产贷款。“这样就避免了城中村改造贷款归入房地产信贷的类别，从而遭遇被调控的政策瓶颈。”黄达文分析道。 
　　对于开发商而言，城中村改造的一大风险在于其包括了拆迁征地、土地平整、市政建设、回迁安置房建设、修建产业用房、土地上市交易等诸多环节，常常阻塞在某个环节上而造成延误。而常规的土地一级开发贷款期限仅2年，若按此期限运作，贷款到期时，城中村改造中的多个环节通常无法完成。对此，上述贷款将土地一级开发贷款期限调整为5年。对此调整，前述北京银监局人士认为，这不但实现了城中村改造建设期与贷款偿还期的匹配，还实现了与国家城镇化五年规划的匹配。 
　　上述贷款产品还放开了担保方式和自有资金比例的机械限制。其针对城中村改造的特殊性，变“单一抵押方式”为“综合担保方式”，抵押、质押、保证均可。将常规的土地一级开发贷款借款人自己落实30%至35%的自有资金，调整为20%。“事实上，这些限制都不能算作核心条款，银行早应对此有所调整。”黄达文如此认为。 
　　金融创新将产融结合“城乡一体化综合建设贷款”获得了相关政府部门的支持。在此基础上，前述北京银监局官员表示，接下来将研究对城中村改造回迁房（保障房）项目的直接或间接融资规模。“可能（对此类贷款）单独设立统计科目进行统计，不与商业房地产开发、商品住宅开发项目混同，并根据保障房项目的建设经营特点，配置专项融资规模，进行专项管理。”而作为融资主体的土地储备中心，在其中起到了很关键的作用。公开资料显示，北京市土地整理储备中心统筹全市抵押物，可提供700亿元的抵押额度，有110亿元现金和大量存量土地，融资基础充分。 
　　此外，还有不少国家智囊机构的专家建言，应进一步增加用于支持保障性住房建设的公积金贷款总额度；城中村改造的贷款期限应根据其经营周期，在风险可控的基础上，由借贷双方协商确定，等等。 
　　对于金融业的创新人士而言，他们更赞同信托介入城中村改造项目。华润信托项目发展部副总经理傅玉在接受本报记者采访时表示，去年10月房地产回暖趋势明确后，深圳市场上已经开发了两个城中村改造项目信托。“投资者看中的是房地产信托的交易结构，以及过去不俗的业绩。”城中村改造项目合同的甲方也在金融公司的引导下，采取了诸多创新方式来争取融资。在深圳的长源村改造项目中，尝试设立中外合作经营企业的方式受到关注。据本报记者了解，开发商已与村委所属股份公司、一家境外金融公司达成协议，拟设立一家中外合作经营企业，寻求融资突破。 
　　此外，“还可借鉴上海陆家嘴金融开发区集团，通过城中村的联合，成立新的开发主体，统一规划、融资，统一安置、改造，并谋求上市融资。”黄达文根据上海、深圳的城中村改造实践，提出了这样的建议。