新“国五条”让楼市何去何从

　　《理财周刊》：
　　被业界谓之新“国五条”的楼市调控新政于日前出台，意在为出现过热苗头的楼市降降温。不过专家提醒说，寄希望新政促使房价回调的可能性极为微弱，因此刚需不妨找准时机入市，不必观望等待。
　　新“国五条”让楼市何去何从
　　文/本刊记者 甄爱军
　　政府升级调控
　　楼市调控力度再次加强。
　　在2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
　　据了解，之前楼市呈现快速回暖态势之时，曾让业界普遍担忧。因而此次中央出台“新国五条”，被视为有的放矢之举。业界人士分析指出，如果新政出台时间再延后一段时日，极有可能要面临房价快速反弹的尴尬局面。
　　而就在“国五条”出台之际，已有部分地方政府提前采取措施，抑制市场过热迹象。如东莞、昆山、金华等城市收紧住房公积金贷款政策，采取包括降低贷款最高限额、提高贷款首付比例、上调缴存年限限制等形式，来对市场进行降温。这与去年近40个城市放松公积金贷款的做法形成鲜明对比。
　　业内人士分析指出，“国五条”的实施细则将在不久后出台。中国房地产数据研究院执行院长陈晟对本刊表示，国家出台“国五条”的目的不仅仅只是为了“喊话”来警示楼市，而是会采取具体措施，来为楼市降温，并保证房地产市场在未来数年内维持健康有序的发展态势。“我认为最晚在两会之后，就会陆续有与‘国五条’相关的配套措施出台。”他说。
　　市场暂未降温
　　“国五条”出台并未让市场快速降温，与之相反的是，目前仍在延续之前的快速回暖行情。
　　就新房市场而言，仍延续春节后市场复苏步伐。根据同策咨询提供的市场监测数据显示，上海在过去一周(2月18日～2月24日，以下同)商品住宅成交面积成交面积达到16.44万平方米，较春节后第一周成交量骤增6倍。同时，因为中高端物业比例较高，成交均价也有所上扬，达23923元/平方米，环比增幅为4%。
　　不仅仅上海如此，其他城市也是这样。搜房网公布的市场监测数据表明，在刚刚过去的一周，广州十区两市新建商品住宅网签2153套，环比春节后第一周的262套大涨7.2倍。
　　二手房市场同样也在延续之前的快速回暖行情。汉宇地产市场研究部对上海部分二手房成交板块如浦东金桥、周康、闵行莘庄、徐家汇及松江新城等抽样监测结果显示，虽然“国五条”出台已快一周时间，但是大多数二手房卖家并不买账，依然调高挂牌价，甚至成交前夕“跳价”。如出自徐家汇附近兆丰帝景苑一套两房，此前卖家挂牌价为430万元，就在买卖双方谈好价格准备签约时，卖家突然提出要加价50万元而导致交易未能继续下去。
　　更加让人感到有些意外的是，不少买家默许卖家的“跳价”行为，认为追涨已是大势所趋。如出自陆家嘴板块国际华城的一套二手房，之前的挂牌价为480万元，卖家在临成交前提出加价要求，其中一个买家想要以挂牌价成交，但未曾想却被另一个卖家以490万元的价格“抢走”。
　　后市如何变化
　　不可否认，“国五条”的出台，对楼市的后续发展还是会产生一定的影响。那么，这些影响在市场心态、成交状况以及房价上面，又将以怎样的形式表现出来呢?下面我们通过对行业人士以及市场研究人士的采访，来探究未来一段时间里楼市可能会出现的变化。
　　心态：变化各异
　　“国五条”对市场心态的影响，可能会产生与之前不一样的变化。
　　汉宇地产董事总经理施宏叡分析指出，两年前楼市出台调控政策，不少新政都是之前并未提及过的，如限购措施等。而反观此次“国五条”内容，并未提及要出台新的、更为严厉的调控手段，因此不会造成大面积观望态势的出现。
　　施宏叡进一步分析指出，此前两年时间内，刚需寄希望调控能够使得房价回落，因而压抑了两年多时间，但从目前的市场走势来看，房价下跌的可能性相当微弱，因此压抑已久的刚需还会在今年持续释放，而不会因为“国五条”的出台而重新陷入观望。当然，由于政策的指向非常明确，即强力抑制投机，因此投资性、投机性需求可能会趋于停滞。
　　此外，还有业内专家表示，新政对不同城市的市场心态也会产生不同的影响。德佑地产市场研究主任陆骑麟表示，新政还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，这会导致部分原本并未限购的二、三线城市陷入观望态势。而对于北京、上海等已经采取严厉调控手段的城市来说，“新国五条”所带来影响较为有限。
　　成交：影响不大
　　新政对楼市交易活跃程度的影响也会很小，更不会导致交易量的急剧萎缩。
　　陆骑麟表示，新政对楼市交易状况的影响也极为有限，更不会导致交易量大幅下滑。他表示，新政出台的目的只是为了给楼市降温，而并非“急刹车”，更不是“打趴”楼市，所以正常的市场需求还是会受到保护，这保证市场交易还是能够维持在相对活跃的状态。
　　不过专家指出，鉴于当前市场环境的改善，购房者入市热情高涨，可能会导致开发商的心态趋于乐观而降低降价促销的意愿，因而导致成交量出现萎缩的可能性。施宏叡指出，此类情形出现的可能性并不小，他说：“从我接触到的开发商反馈过来的信息显示，开发商的心态已经发生转变，不少表现得非常乐观，甚至有开发商准备采用‘少量多批、逐步提价’的策略来应对当前市场。”这样的变化会影响到市场交易活跃程度，他警告说，如果开发商过于乐观，那么在2013年完成既定销售目标的难度将会加大。
　　房价：温和上行
　　新政的出台，不改房价温和上涨的趋势。
　　专家表示，虽然目前房价不具备大幅反弹基础，但也并非因为“国五条”的出台而大幅下跌。施宏叡说表示，市场交易维持正常水平，房价温和上涨，这是各方都能够接受的。因而新政的出台，正是基于这样的考虑。
　　不过，房价快速上涨的苗头会被遏制。陆骑麟表示，随着近日“国五条”的颁布，目前二手房价格上涨趋势可能会由于市场心理受到新政冲击而得到遏制，价格逐渐趋向平稳状态。但是，一旦政策的心理威慑削弱，需求较为旺盛的改善型房源价格很可能重回上行轨道。相比之下，价格更依赖于市场预期支撑的高端房源，其价格将有可能产生松动。
　　目前，还有很多想买房的人在观望等待，希望在两会之后，房地产调控政策能够更加严格而促使房价回调，但专家认为这种局面出现的可能性很小。对此，有专家建议，如果是自住需求，就不要幻想房价在未来会下降再出手，而要选择合适的物业及时购买，不必等待。