新规考验地方落实 二套房贷收紧预留调控空间

　　相比具有指导性意义的“国五条”，新出台的细则措辞严厉、亮点更多。关于税收政策，新政细则中一则重磅条款吸引了社会各界的广泛关注。

　　国务院办公厅于3月1日晚发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》）规定，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　2006年7月，国税总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让住房取得的所得按20%的税率计征所得税，应纳税所得额为转让住房的收入额减去住房原值和合理费用。该规定也强调，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例在转让收入1%~3%的幅度内确定。

　　此前，相关政策也规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　多位接受本报记者采访的业内人士判断，“满五年唯一”的住房有可能继续免征个人所得税，但其他住房个税如何征收还有待细则在地方的落地。

　　根据本报记者了解，目前上海仍按照原来的政策在执行，即对购买满5年，并且是家庭唯一生活用房实行免征，其他住宅则可选择要么按转让所得的20％，要么视是否普通住宅征收房价的1％或2％。

　　此外，新政细则还对房价调控目前进行了从严要求。《通知》明确提出，各地要制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　2011年1月的新“国八条”曾要求各地制定年度房价控制目标，结果绝大部分地方政府将目标定为房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅，并且，很多地方政府将保障性住房纳入到住宅价格统计中，这样就可以通过调整保障房的成交量来拉低均价。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此分析称，这意味着地方政府完成相应目标的难度会增大。

　　“国五条”出台后，有业内人士将其解读为“原有调控政策的重申与总结”，新出台的实施细则显然超出了不少人的预期。

　　据统计，此前大约有50个城市实行了“限购令”，但限购标准并不统一，例如，贵阳的限购范围仅包括市区一环以内的住房。此次新政明确提出了统一标准：限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，限购升级对于上海这样原本就执行非常严格的城市来说，影响不会太大，而早期限购并不严格的城市将会经历严厉限购城市此前经历过的市场波折。

　　新政细则不仅对限购进行实质性升级，对于房价上涨压力很大的热点城市，细则也预留了一些加码的空间，其中就包括“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。

　　这一条款意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至包括少数二线城市，很有可能提高二套房贷的首付比例和利率。

　　不过据宋会雍介绍，上海二手市场中使用二套房贷客户比例为7%。二套房贷标尺抬高，影响的客群面会在7%以内，实际可能压缩到3%~5%，对购房总量的技术制约有限。

　　上海普陀区一家中介门店的负责人告诉记者，目前十个客户中，大约只有一个是来购买二套房的。