二手房“税震”或致市场速冻

两会场内外激辩楼市调控新策


　　一味及时的“退烧药”，但又如何减少副作用？

　　3月1日公布的新“国五条”细则明确了转让二手房征收20%个税等刺激市场神经的条款。多位学者和机构人士在接受《第一财经日报》记者采访时给出了上述评价。

　　全国两会开幕，楼市这个历久弥新的话题再度应景升温。一些政协委员在肯定中央调控楼市决心的同时表示，20%个税征收的效果还要拭目以待，未来地方细则是一大决定因素。亦有全国人大代表称，房价问题并非个税能解决，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。

　　短时可预期的局面是：业主持房待售，买家将持币观望。因此有市场机构分析，在二手房市场即将陷入冰点之时，新房市场恐受拖累。这一观点与此前一些业内人士判断的“新房价格或被推高”形成分化。

　　法理依据

　　国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控工作，其中要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　这一条款并非新政也无法理争议。1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，“财产转让所得”应按２０％的税率缴纳个人所得税，这里所说的财产就包括房产。

　　而按照之前的政策口径，20%的应税额是差价收入。国家税务总局曾明确，需要纳税的是出售房产的收入扣除房产原值和有关税费后（包括卖房过程中缴纳的税金和装修费等）的净收入。2006年８月１日开始执行的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》已经重申了上述政策，但当时亦明确，对个人转让自用５年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。

　　房屋原值难以确认怎么办？2009年国税总局明确，转让普通住房以收入的1%核定应纳个税额，非普通住房为2%。这一针对总价核定征收的方式为各地留有自主裁量的余地，也为市场普遍采用。

　　对于此次调控重申征收卖房个税的政策，多位从事一线房地产业务的业内人士在接受本报记者采访时均表示出对市场的看空。

　　比如深圳，自去年11月以来，当地二手房市场挂牌均价已经出现连续12周上涨，但这种势头如今可能会戛然而止。本报记者在中原地产和世华地产的多个门店发现，由于担忧税费转嫁导致成本提高，客户访问量出现增加。

　　但由于地方贯彻楼市调控新政的细则仍未出台，目前深圳二手房市场的挂牌业主和购房者多数处于观望状态。

　　中原地产华南区总裁李耀智告诉本报记者，如果真按照转让所得差价的20%计征个税，将会对二手房成交量带来“沉重打击”。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平也向本报表示，新政无疑会对近几个月出现的楼市反弹苗头进行遏制。根据中国指数研究院的统计，2月份深圳二手房样本均价19905元，同比涨幅16.17%。北京、上海和广州的两项指标分别为36130元、21.1%，33377元、14.4%，19905元、16.23%。

　　一二手房“捆绑”预期

　　美联物业全国研究中心预计，新政加之交易环节的税率上提，业主将持房待售，买家将持币观望，二手市场短期成交量将陷入冰点。

　　由于交易税费增加而引发市场急转直下，在深圳已有先例。2011年7月，深圳开始实施的按照评估价格征税使二手房成交一度暴跌。其他实施存量房按照评估价格征税的南昌、大庆、长沙、成都、芜湖、厦门等城市，亦无一例外地出现成交量随之大跌的局面。

　　相比住房交易合同价，按照评估价格征税可以避免“阴阳合同”对真实价格的隐瞒，同时也会增加二手房的税费成本。

　　经济学家华生即表示，新“国五条”是正确方向的第一步，逻辑上的第一步是废“阴阳合同”。

　　李耀智分析，如果按照转让所得收益的20%计征个税，其带来的交易成本增加幅度将更加明显，尤其是原购入价格较低的房屋。

　　市场的另一个担忧是，20%的个税会转嫁到房价之中，从而引发新一轮房价上涨。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，转嫁与否，取决于市场的强弱，弱市中，不易转嫁。交易环节的税，一般会传递到售价上，实质上由交易双方共担。

　　部分购房者是否会被迫回归一手房市场，并引发新房价格再次快速上涨？业内不无这样的预期。

　　不过，深圳一家大型上市房企高管向本报表示，房价在根本上是由市场供求关系决定的，影响房价的长期因素仍是市场供需。

　　该高管直言，无论是二手房，还是一手房，通常都是一荣俱荣，一损俱损。

　　此前深圳存量房按照评估价格征税政策实施后，一、二手房市场均陷入僵局。深圳二手房成交量在2011年第四季度跌至2008年以后的低谷；一手房成交在当年11月份亦创年度最低。

　　美联物业全国研究中心称，根据过往税收方面的政策经验，征收10%以上的高额税率即刻会导致市场成交量减少一半。在此次政策落实的头3个月内，一二手市场合计的交易量至少要跌50%。

　　其预期，如果买卖双方观望和僵持时间超过半年，房价则开始下行。其间，开发商为了抢客，将先于二手市场降价，一手房价下降幅度和速度将大于和快于二手房价。

　　美联物业全国研究中心预计，房价最快将在2013年5月开始下行。

　　调控之辨

　　北京大学财经法研究中心主任刘剑文则在接受本报记者采访时说，要坚持税收法定主义，“税收调控经济是次要功能，主要功能仍是组织收入，再分配。”

　　全国政协委员、上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭对本报记者表示，房地产调控的方向越来越准确，但瞄准得还可以再精确一点。

　　张泓铭称，20%个税征收这项原意是为了抑制投机性购房的税收政策，需要避免误伤百姓的改善型需求。

　　他分析，从需求角度进行调控没有问题，但需要精准分析三类需求，采取不同措施，比如，对于自住需求，就应该从支持变为鼓励，鼓励的举措可以是第一套房契税全免，第二套房契税减半，还可以进一步提供贷款贴息等。

　　对于“无住需求”，也就是投机性购买，他认为，目前采取的政策是限购，而从长远角度来看，要改成经济性手段，也就是惩罚性的税收。

　　对于“十年九调控，房价越调越高”的说法，张泓铭称，这句话值得商榷，如果没有调控，房价还要高得多。

　　值得关注的是，对于此次税收政策的重申，新华社援引税收专家的话称，若个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，应不在此规定之列。