楼市“发热”会倒逼调控吗

　　《理财周刊》：
　　春节长假期间买房热情依然高涨，二手房市场“跳价”现象比比皆是……这个冬天的楼市热力四射。面对房价报复性反弹的压力，国家可能会对楼市加大调控力度，其着力点将会在抑制投资性需求的基础上，向抑制改善型需求方面延伸。
　　楼市“发热”会倒逼调控吗?
　　文/本刊记者 甄爱军
　　市场热度不减
　　春节前后的房产一般是淡季，但今年的市场表现却一反常态。根据汉宇地产研究部对上海新房市场的监测显示，今年春节假期的交易量明显高于往年同期。数据表明，春节假期共成交4169平方米、39套，明显高于2012年的15套、2011年的24套的交易数据，今年新房市场的表现明显高于往年同期水平。
　　与此同时，市场追涨热情同样高涨，导致目前房价出现了加速上涨的迹象。据汉宇地产市场研究部新房数据监测显示，截至2月15日，2月份全上海市商品住宅成交均价达到24492元/平方米，环比今年1月份下半个月上涨了14.4%，同比上涨21.2%。
　　德佑地产研究主任陆骑麟分析指出，今年上海楼市春节长假期间成交量远高于往年，其主要原因还是楼市回暖行情的延续。国家统计局发布的新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示，房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。专家预测指出，根据此前一段时间的市场走势来看，房价完全有可能连续第8个月环比上涨，从而形成“八连阳”态势。
　　二手房市场同样也是“暖意融融”。一位从事房产中介10余年的业务员告诉记者，往年春节前后卖家通常会稍稍调低挂牌价，但今年却加价出售，此举让她大呼“看不懂”。这种现象并非个例，汉宇地产市场研究部对上海市40多个二手房成交重点板块抽样监测显示，多数房东表现强势，部分房东有“跳价”现象。
　　为应对春节前后火热行情，中介公司节后纷纷提前开门营业，南方商城附近一家中介公司的业务员张先生告诉记者，门店在正月初三便开门营业了。另外一家中介公司的业务员何小姐则表示，公司统一要求正月初五正式上班。
　　倒逼调控收紧吗
　　楼市的快速回暖，会不会导致调控政策再次收紧?
　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从价格角度来讲，尽管自全国70大中城市房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨，成交均价维持相对企稳的状态，但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在市场基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面亟需解决的问题。从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。
　　汉宇地产有关人士指出，“限购”政策已执行两年多时间，而面临楼市现存的各方看涨情绪，现行政策手段对于楼市的调控效果已有转弱势头，尤其是在去年信贷政策适度宽松的背景下，促使更多的置业需求集中释放。因此，当下只有通过提升“限购”门槛等后续储备政策进行干预，才能使房价所面临的上涨压力得到缓解。
　　不过市场看法并非“一边倒”，也有分析人士指出，由于目前三、四线城市尚未摆脱高库存风险，目前正处于库存消化期，所以出台新的政策向楼市进一步施压的可能性并不大。相反，不排除部分三、四线城市继续维持“外紧内松”态势，甚至部分城市直接放宽调控政策的执行力度，或进行补贴性购房措施等。
　　有哪些牌可打
　　一旦房价出现报复性反弹，国家势必会采取措施，防止房价过快上涨，那么，后续还有哪些手段可用呢?
　　市场分析人士表示，鉴于当前推动房价上涨的因素为自住需求，因此不排除在持续抑制投资性需求的基础上，对改善型需求适当收紧。之前调控的出发点主要是抑制投资性需求，尤其是打压投机性需求，因此政策的出发点非常明确，推出包括诸如限购、限贷以及延长房产营业税、个税征收期限等措施，通过一系列强有力手段，将投资性需求挤压出市场。在这种情况下，房价仍面临快速上涨压力，其背后推手除了刚需之外，改善型需求的作用也不可小觑。在这种情况下，部分改善型需求极有可能被收紧。
　　如何收紧改善型需求?可以从以下几个方面着手：首先是加大政策执行力度，以行政手段为主的调控措施可能进一步从紧，限购、限贷等从严执行;其次是提高购房成本，房贷也有进一步收紧的可能，三套继续停贷，首套贷款利率优惠可能减少或取消，最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率。
　　也有业内人士认为，国家加大调控力度不会搞“一刀切”。一、二线城市楼市过快回暖已经形成基本共识，因此政策收紧范围很有可能集中在一、二线城市中间。而对于部分面临去化难题的三、四线城市来说，可能会免遭调控加码之虞。
　　政策走向何时会明朗化?节后至全国两会前的这段时期是政策的敏感期，调控趋于明朗化，预计将在两会之后，因此还需等待半个月时间。
　　后市走向如何
　　对于楼市后市走向，市场意见出现分歧。
　　乐观派认为，在两会之后政策趋于明朗化，需求积极入场，“小阳春”行情将会如期而至。
　　张宏伟分析指出，从未来调控政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策，抑制投资投机性需求。但是，2013年“自住+改善”两股市场力量将使整个市场基本面好转，另外再加上CPI的通胀因素，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推市场继续放量，促使今年楼市“小阳春”的形成。而从开发商的推盘节奏来看，似乎也对“小阳春”行情充满期待。搜房网市场监测数据表明，春节长假期间无一新盘上市，而在2月底，将有13个新盘集中推出房源。
　　但也有分析认为，一旦国家深化楼市调控，出台新的政策对楼市持续施压，将会导致市场进入新一轮博弈期。届时，由于部分改善型需求受到抑制，市场心理预期发生改变，将使部分潜在需求重新陷入观望状态，从而导致市场交易活跃程度降低。