上海合作建房最高优惠20%？或成炒房新途径

    在上海首次试水的合作建房项目超出了很多人的想象。据悉，合作建房机构仅仅10天就支付了超过1/3的前期土地款，余下的部分预计在3月份前就将付清。

    2月2日，上海合筑房地产开发有限公司（以下简称合筑房产）总经理钱生辉透露，首次合作建房所开发的住宅，并不是人们想象的全部都是90平方米以内的小户型公寓，面积120平方米~130平方米的6层叠加别墅将占地块住宅建筑面积的70%，只有剩余下30%会用于开发90平方米以下的中小户型。

    此外，合作建房售价也并不如外界所想象的那么低。钱生辉明确，此前宣布的6000元~8000元/平方米的成本价格仅针对股东。第二轮购房者所能享有的价格有多少优惠还是一个未知数。同时，有业内人士担心此种合作建房模式，很可能给炒房者带来新的炒房机会。

股东价格仅周边市价一半/

    据公开资料，合筑房产所取得的临港新城A1-3-1地块容积率达到2。按照业内的观点，类似的地块一般只能建成高层公寓，很难大面积建别墅。但2月2日，合筑房产总经理钱生辉却向对外透露，该项目的70%将建别墅。

    但是，按照这一地块的容积率，上述别墅开发计划似乎并不太可能实现。对此，钱生辉解释说，他所开发的是6层叠加别墅，户型面积在120平方米~130平方米，以这一地块的容积率，建成叠加别墅的难度并不大。

    显然，钱生辉所说的“别墅”和很多人想象的“别墅”并不一致。但即使是他所说的“别墅”，周边项目的售价也不便宜。以离上述项目2.5公里远的滴水湖馨园为例，总楼层5楼的120平方米公寓网上参考价在11900元~15000多元/平方米，成交均价为13599元/平方米。合作建房的股东购买价要比周边便宜近一半。

    但对于第二轮的购房者来说，是否能享受如此多的优惠却是未知数。根据钱生辉的介绍，合作建房售价能比周边便宜很多，主要是因为合作建房开发速度更快，从拿地到建成只需要一年半时间，同时还省去了向银行、信托机构融资的成本。不过此前，上海房地产民间借贷一般开出的融资收益条件是年化收益率不得低于15%。如果按照这一融资成本，上述合作建房项目最终的优惠率也许在10%~20%间。

合作建房成为炒房新途径？/

　　根据钱生辉的介绍，上海首宗合作建房项目中多数的购房者是自住需求的购房者。但有业内人士表示，这一模式其实也给炒房客者带来新的途径。

    上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示，合作建房的股东要成为房屋的产权人，必须要接受房地产交易中心严格的审核，不管购房者是不是房地产公司股东，只要不符合购房条件，就不可能获得购买资格。

    但按照合筑房产的建房模式，如果炒房客成立或入股合作建房的公司，房屋获得预售许可后，炒房客就可以通过公司出售房产，赚取利润，从而绕开限购。

    对此，钱生辉并不讳言合作建房的模式，确实可能让部分原来的炒房者通过合作建房来炒房。但他认为，这是把此前“误入歧途”的炒房资金引上正道。因为，此前炒房客只能通过炒房，加价销售来获取利润。而他们如今可以通过合作建房，变身为“开发商”，通过开发销售房屋，来赚取收益。这样既对他们自己有利，也符合调控的方向。